İngiltere'de konut piyasası, son faiz artışının ardından dayanıklılığını koruyup koruyamayacağı sorusuyla karşı karşıya. Geçtiğimiz yıl borçlanma maliyetleri yükseldiğinde piyasayı destekleyen unsurlar şimdi ortadan kalkmış durumda. Bu durum, konut fiyatlarının bu kez aynı direnci gösterip gösteremeyeceği konusunda belirsizlik yaratıyor.
Piyasayı Ayakta Tutan Destekler Neydi?
Geçtiğimiz faiz artışı döneminde İngiltere'de konut piyasası, bir dizi geçici destek sayesinde ayakta kaldı. Bunların başında, pandemi döneminde biriken tasarruflar ve düşük faizli uzun vadeli ipotek anlaşmaları geliyordu. Ayrıca hükümetin damga vergisi indirimi gibi teşvikleri de talebi canlı tuttu. Ancak bu desteklerin çoğu artık geçmişte kaldı.
Özellikle İngiltere Merkez Bankası'nın (BoE) politika faizini yükseltmesi, ipotek faizlerini hızla artırdı. Değişken faizli kredilerde aylık ödemeler ciddi şekilde arttı. Buna rağmen konut fiyatları bir süre direnç gösterdi; çünkü arz kısıtlıydı ve işsizlik düşüktü. Fakat şimdi bu denge değişiyor.
Bu Kez Farklı Olan Ne?
Şu anda piyasayı destekleyen unsurların çoğu tükenmiş durumda. Tasarruf oranı normal seviyelere döndü, hükümetin mali teşvikleri sona erdi ve ipotek faizleri yüksek seyrediyor. Üstelik enflasyonun uzun süre yüksek kalması, merkez bankasının faiz indirimlerini geciktirmesine yol açıyor. Bu da borçlanma maliyetlerinin bir süre daha yüksek kalacağı anlamına geliyor.
Öte yandan, konut arzı hâlâ sınırlı. İngiltere'de yeni konut inşaatı, talebi karşılamaktan uzak. Bu durum fiyatları bir miktar destekleyebilir. Ancak alıcıların alım gücü azaldıkça, satıcıların fiyat indirimlerine gitmesi kaçınılmaz görünüyor. Nitekim son veriler, konut fiyat artış hızının yavaşladığını ve bazı bölgelerde düşüşler yaşandığını gösteriyor.
Uzmanlar, konut piyasasının bu kez daha kırılgan olduğunu belirtiyor. Çünkü hem alıcılar hem de satıcılar belirsizlik içinde. Alıcılar, faizlerin daha da artmasından korkarken; satıcılar, fiyatların düşmesini istemiyor. Bu da işlem hacmini düşürüyor.
Küresel ve Bölgesel Etkiler
İngiltere'deki konut piyasası, küresel ekonomi için önemli bir gösterge. Benzer bir durum, diğer gelişmiş ülkelerde de yaşanıyor. ABD, Kanada, Avustralya ve Euro Bölgesi'nde de merkez bankaları faizleri yükseltti. Konut piyasaları bu sıkılaşmaya farklı tepkiler veriyor. Ancak genel eğilim, konut fiyat artışlarının yavaşladığı yönünde.
Bu gelişmeler, küresel ekonomik büyüme için risk oluşturuyor. Çünkü konut sektörü, inşaat, mobilya, finans gibi birçok sektörü besliyor. Konut piyasasındaki bir yavaşlama, bu sektörleri de olumsuz etkileyebilir. Ayrıca, hanehalkı servetinin önemli bir kısmı konuta bağlı olduğu için, fiyat düşüşleri tüketimi azaltabilir.
Öte yandan, merkez bankaları enflasyonla mücadele ederken, konut piyasasını da izlemek zorunda. Faizleri çok yükseltirlerse, konut piyasası çökebilir; çok düşük tutarlarsa enflasyon kontrol altına alınamaz. Bu denge, politika yapıcılar için zorlu bir süreç.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye'de konut piyasası, yüksek enflasyon ve faiz oranlarıyla zaten zorlu bir dönemden geçiyor. İngiltere'deki gelişmeler, küresel faiz ortamının Türkiye'yi de etkilediğini gösteriyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) faiz politikası, konut kredisi maliyetlerini doğrudan etkiliyor. Yüksek faizler, konut talebini düşürürken; inşaat maliyetlerindeki artış arzı sınırlıyor. Ayrıca, döviz kurlarındaki dalgalanma, yabancı yatırımcıların konut alımını etkileyebilir. İngiltere'deki desteklerin kalkması, Türkiye için de benzer risklere işaret ediyor: faiz artışları ve teşviklerin sona ermesi, konut piyasasında sert bir düzeltmeye yol açabilir. Bu nedenle, Türkiye'nin konut piyasasını canlı tutmak için attığı adımlar (düşük faizli krediler, vergi indirimleri) dikkatle izlenmeli. Ancak bu tür geçici önlemler, uzun vadede sürdürülemez olabilir.
