Yeni bir araştırmaya göre, Amerika Birleşik Devletleri'nde ev sahibi olmayan hanelerin yalnızca %40'ı (10 haneden 4'ü) 'başlangıç evi' olarak adlandırılan ilk evini satın alabilecek mali güce sahip. Çalışma, bu hanelerin büyük bölümünün Güney eyaletlerinde yaşadığını ortaya koydu. Emlak piyasasında fiyatların rekor seviyelere ulaştığı bir dönemde, özellikle genç ve orta gelirli Amerikalılar için ev sahibi olma hayali giderek zorlaşıyor.
Artan Fiyatlar ve Düşen Alım Gücü
ABD'de konut fiyatları son beş yılda ortalama %40 oranında arttı. Buna karşılık, ücret artışları aynı ivmeyi yakalayamadı. Mortgage faizlerinin de yükselmesiyle birlikte, aylık konut kredisi ödemeleri ortalama bir aile bütçesinin önemli bir bölümünü oluşturmaya başladı. Araştırmaya imza atan Zillow ve Redfin gibi emlak platformları, 'başlangıç evi' olarak nitelendirilen 1500 metrekare altındaki müstakil evlerin veya iki yatak odalı dairelerin bile artık pek çok bölgede ulaşılamaz olduğunu belirtiyor.
En ciddi tablo ise Kaliforniya, New York, Massachusetts gibi eyaletlerde görülüyor. Bu eyaletlerde ev sahibi olamayanların sadece %15-20'si ilk ev satın almaya mali açıdan hazır durumda. Buna karşın Arkansas, Mississippi, Alabama ve Batı Virginia gibi Güney eyaletlerinde bu oran %50-60 seviyesine çıkıyor. Araştırmacılar, Güney'deki düşük arazi maliyetleri ve nispeten daha ılımlı vergi politikalarının bu farkı yarattığını vurguluyor.
Uzmanlar, konut kriziyle mücadelede hükümetin daha fazla kiralık konut inşa etmesi ve ilk ev alacaklara vergi indirimi sağlaması gerektiğini söylüyor. Ancak mevcut siyasi kutuplaşma ortamında bu tür önlemlerin Kongre'den geçmesi zor görünüyor.
Bölgesel Boyut: Göç ve Ekonomik Dengesizlik
Konut fiyatlarındaki uçurum, ABD iç göç dinamiklerini de yeniden şekillendiriyor. Özellikle pandemiden sonra uzaktan çalışma imkânına sahip yüksek gelirli kesim, daha uygun fiyatlı Güney eyaletlerine yöneldi. Bu durum, başta Teksas ve Florida olmak üzere bu bölgelerde talebi patlatarak fiyatları yukarı çekiyor. Yani bir zamanlar 'ucuz' sayılan şehirler bile artık yeni gelenler için pahalılaşmaya başladı. Ortaya çıkan bu döngü, bölgesel eşitsizliği daha da derinleştiriyor.
Araştırma ayrıca, Afro-Amerikan ve Hispanik hanelerin ev sahibi olma oranının beyazlara göre oldukça düşük olduğunu ortaya koyuyor. Bu gruplar kredi notu eksikliği, yetersiz birikim ve ayrımcı pratikler nedeniyle piyasanın dışında kalıyor. Uzmanlar, bu durumun nesiller arası servet transferini olumsuz etkileyerek toplumsal eşitsizliği pekiştirdiğini belirtiyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD konut piyasasındaki bu gelişmeler, Türkiye'deki benzer bir tartışmayı akla getiriyor. Türkiye'de de özellikle büyükşehirlerde konut fiyatları son yıllarda hızla yükselmiş ve orta gelirli haneler için ev sahibi olmak giderek zorlaşmıştır. ABD'nin güney eyaletlerinde gözlemlenen 'ucuz bölgeye göç' modeli, Türkiye'de kırsal alan ve küçük şehirlerden büyükşehirlere tersine bir akışla kendini gösterebilir. Her iki ülkede de artan eşitsizlik, konut politikalarının yeniden gözden geçirilmesini zorunlu kılıyor. Türkiye açısından önemli ders, sadece arz artırmanın yetmediği; gelir dağılımı, kredi erişimi ve bölgesel kalkınma politikalarının da bütüncül olarak ele alınması gerektiğidir.
