Yüksek öğretim kurumlarının sahip olduğu gayrimenkullerin değerlemesi, uzmanlar arasında tartışma konusu olmaya devam ediyor. Nuveen'de belediye araştırmaları başkanı ve portföy yöneticisi olarak görev yapan Margot Kleinman, Bloomberg Television'da yayınlanan 'Bloomberg Real Yield' programında, yüksek öğretim piyasasının belirli bölümlerine 'büyük bir ihtiyatla' yaklaştığını ifade etti. Programda gazeteci Scarlet Fu ile bir araya gelen Kleinman, üniversite ve kolejlerin kampüs gayrimenkullerinin değerlemesinde karşılaşılan zorluklara dikkat çekerek, bu alandaki yatırım fırsatlarını değerlendirdi.
Gelişmenin Arka Planı
Yüksek öğretim gayrimenkulleri, son yıllarda hem yatırımcılar hem de finans kuruluşları için önemli bir varlık sınıfı haline geldi. Ancak pandemi sonrası değişen öğrenci tercihleri, artan uzaktan eğitim imkanları ve azalan nüfus, birçok kampüsü mali açıdan zor durumda bırakıyor. Kleinman, özellikle küçük ölçekli kolejlerin ve bazı özel üniversitelerin kampüslerini satmak veya kiralama yoluyla gelir elde etmek zorunda kaldığını, ancak bu süreçte değerleme yöntemlerinin yetersiz kaldığını belirtti. Bu durum, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların risklerini artırıyor.
Margot Kleinman, Nuveen'deki görevi sırasında özellikle belediye ve kamu kurumlarına yönelik yatırım araştırmaları yürütüyor. Uzun yıllara dayanan deneyimiyle, yüksek öğretim sektörünün mali yapısını çok yakından tanıdığını söyleyen Kleinman, 'Kampüsler, sadece eğitim verilen yerler değil; aynı zamanda büyük birer gayrimenkul yatırımıdır' dedi. Ancak, değişen demografik yapı ve ekonomik koşullar nedeniyle geçmişteki değerleme modellerinin artık geçerliliğini yitirdiğini dile getirdi.
Özellikle ABD'deki birçok üniversite, kampüs alanlarını yeni gelir kaynakları yaratmak amacıyla kullanmaya başladı. Konferans merkezleri, araştırma parkları ve hatta öğrenci yurtları gibi ticari amaçlarla kiralanan bu alanlar, üniversite bütçelerine katkı sağlamayı hedefliyor. Ancak bu durum, akademik misyonun ticari kaygılarla çatışmasına yol açarak tartışmaları da beraberinde getiriyor. 'Yüksek öğretim kurumları, bir yandan eğitim kalitesini korumaya çalışırken diğer yandan mali sürdürülebilirliklerini sağlamak zorundalar' diyen Kleinman, bu dengeyi kurmanın zorluklarına işaret etti.
Bölgesel ve Küresel Boyut
Yüksek öğretim gayrimenkullerinin değerlemesi sadece ABD'de değil, küresel ölçekte de önemli bir konu. Özellikle İngiltere, Kanada ve Avustralya gibi ülkelerde üniversiteler, öğrenci sayılarındaki artışa paralel olarak kampüs yatırımlarını genişletiyor. Ancak bu ülkelerde de artan inşaat maliyetleri ve faiz oranları, yatırımların finansmanında zorluklara yol açıyor. Ayrıca, küresel öğrenci hareketliliğindeki değişimler, bazı bölgelerdeki kampüslerin değerini olumsuz etkileyebiliyor. Örneğin, Çin'den gelen öğrencilerin sayısındaki azalma, ABD ve İngiltere'deki bazı kampüslerin gelirlerini düşürüyor.
Kleinman'a göre yatırımcılar, yüksek öğretim gayrimenkullerine yatırım yaparken özellikle bölgesel demografik eğilimleri, devlet politikalarını ve kampüsün konumunu dikkate almalı. 'Bazı bölgelerde, özellikle büyük şehirlerdeki kampüsler hala çok değerliyken, kırsal alanlardaki bazı kampüsler ciddi değer kaybıyla karşı karşıya' diye ekledi.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye'de de yüksek öğretim kurumları, özellikle vakıf üniversiteleri, kampüs yatırımlarını sürdürüyor. Ancak Türkiye'deki üniversitelerin gayrimenkul değerlemesi konusunda uluslararası standartlarda bir veri altyapısı bulunmuyor. Bu durum, yatırımcıların ve finans kuruluşlarının güvenilir analiz yapmasını zorlaştırıyor. Ayrıca, Türkiye'deki yüksek öğretim kurumları, devlet üniversitelerinde olduğu gibi mali açıdan büyük ölçüde kamu kaynaklarına bağımlı. Küresel piyasalardaki bu tür tartışmalar, Türkiye'de de gelecekte yüksek öğretim alanında gayrimenkul odaklı yeni düzenlemelerin tartışılmasına zemin hazırlayabilir.
