Japonya'nın başkenti Tokyo'da ikinci el konut fiyatları, Temmuz ayında üst üste üçüncü kez düşerek uzmanların 'düzeltme' olarak yorumladığı bir tablo ortaya koydu. Merkezi Tokyo'daki kullanılmış dairelerin ortalama satış fiyatı, bir önceki aya göre yüzde 0,2 oranında gerileyerek ortalama 86 milyon 310 bin yen (yaklaşık 590 bin dolar) seviyesine indi. Bu düşüş, pandemi sonrası dönemde yaşanan rekor artışların ardından piyasanın soğumaya başladığı yönünde sinyaller veriyor.
Rekor Artışların Ardından Düzeltme Sinyalleri
Tokyo ve çevresindeki konut piyasası, özellikle 2020'den itibaren düşük faiz oranları ve uzaktan çalışma düzeninin etkisiyle büyük bir ivme kazanmıştı. Merkez bankası nezdinde yürütülen genişlemeci para politikası sayesinde mortgage faizleri tarihi düşük seviyelerde seyrederken, şehir merkezindeki dairelere olan talep hiç bu kadar yüksek olmamıştı. 2023 yılında Tokyo'daki ikinci el daire fiyatları, bir önceki yıla göre ortalama yüzde 30'a varan artışlarla rekor kırmıştı.
Ancak 2024 yılı itibarıyla bu tablo değişmeye başladı. Mayıs ayında başlayan düşüş eğilimi, Haziran ve Temmuz aylarında da devam etti. Emlak danışmanlık şirketi Tokyo Kantei'nin verilerine göre, 23 merkezi semtteki (ku) ortalama ikinci el daire fiyatı, Temmuz'da bir önceki aya göre yüzde 0,4, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 0,1 oranında azaldı. Bu, son üç yılın en düşük yıllık değişim oranı olarak kayıtlara geçti.
Uzmanlar, bu düşüşün arkasında birkaç faktörün yattığını belirtiyor. İlk olarak, Japonya Merkez Bankası'nın (BoJ) faiz artırımına gitmesi ve yıl sonunda olası bir artış beklentisi, konut kredisi maliyetlerini yukarı çekti. İkinci olarak, inşaat maliyetlerindeki artış ve arsa fiyatlarındaki yükseliş, yeni konut fiyatlarını da etkileyerek ikinci el piyasasında fiyat dengesini bozdu. Üçüncü olarak ise, yabancı yatırımcıların zayıf yen nedeniyle alımlarını azaltması da talebi olumsuz etkiledi.
Bölgesel ve Küresel Etkiler
Tokyo'daki konut piyasasındaki bu soğuma, yalnızca Japonya ile sınırlı kalmayabilir. Asya-Pasifik bölgesindeki büyük metropollerde benzer eğilimler görülmekte. Özellikle Seul, Singapur ve Sidney gibi şehirlerde, pandemi döneminde şişen konut fiyatları şimdi merkez bankalarının faiz artırımlarıyla baskı altına girdi. Küresel ölçekte, merkezi bankaların para politikalarındaki sıkılaşma, konut piyasalarında yeniden fiyat dengesi arayışını hızlandırabilir.
Tokyo Kantei'nin raporunda, fiyatların düşüşünün yanı sıra işlem hacminde de belirgin bir azalma olduğuna dikkat çekiliyor. Temmuz ayında merkezi Tokyo'da satılan ikinci el daire sayısı, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 8 azaldı. Bu durum, satıcıların fiyat kırmaya istekli olmaması ve alıcıların da fiyatların daha da düşeceği beklentisiyle beklemeyi tercih etmesiyle açıklanıyor.
Japonya'nın genelinde ise, nüfusun azalması ve kırsal kesimdeki boş ev sorunu gibi yapısal sorunlara rağmen, büyük şehirlerdeki konut talebi görece güçlü seyrediyor. Ancak merkezi Tokyo'daki düşüş eğilimi, yatırımcıların kısa vadeli kar beklentilerini de törpülüyor. Emlak sektörü temsilcileri, 2025 yılına kadar fiyatların yatay seyretmesini, ardından küçük bir toparlanma yaşanabileceğini öngörüyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye'de konut fiyatları, yüksek enflasyon ve döviz kuru hareketleri nedeniyle son yıllarda hızlı bir artış göstermiştir. Tokyo'daki bu düzeltme, küresel emlak piyasalarındaki eğilimleri göstermesi açısından önemlidir. Türkiye'de de benzer bir durumun yaşanıp yaşanmayacağı tartışılırken, Japonya'nın uyguladığı sıkı para politikası diğer ülkelere örnek teşkil edebilir. Ayrıca, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında Tokyo piyasasındaki dalgalanmaları dikkate alması gerekebilir. Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketleri, Türkiye'den yapılan yabancı konut talebinin Asya pazarlarına kayış ihtimaline karşı, fiyat hassasiyeti konusunda uyarıyor.
