ABD’de yaşayan bir kişi, 1.5 milyon dolar değerindeki evinin yarısını kardeşine devrettikten sonra şimdi pişmanlık yaşıyor. ‘Kardeşimin evi satmam için beni zorlayıp zorlayamayacağını bilmiyorum, büyük bir mali hata yapmaktan korkuyorum’ diyen ev sahibi, bir avukata danıştığını ve kendisine kardeşiyle birlikte birkaç yüz bin dolar alabileceklerinin söylendiğini belirtti. Peki hukuken kardeşi evi satmaya zorlayabilir mi? Uzmanlara göre cevap, mülkiyetin nasıl devredildiğine bağlı.
Ortak Mülkiyet ve Satış Talebi
Emlak hukukunda, bir mülkün birden fazla kişiye ait olması durumunda, her bir malik mülkün satışını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bu, diğer malikin itirazı halinde mahkemeye taşınabilir. ABD’de ‘ortak mülkiyet’ (tenancy in common) düzenlemesinde, her bir malik mülkün tamamı üzerinde değil, belirli bir paya sahiptir. Bu durumda, paydaşlardan biri mülkün satılmasını isterse, ancak diğerleri istemezse, mahkeme ‘ortaklığın giderilmesi’ (partition) davasına bakarak mülkün satışına veya fiziksel olarak bölünmesine karar verebilir.
Olaydaki kişi, evinin yarısını kardeşine ‘hediye’ olarak vermiş görünüyor. Hediye yoluyla yapılan devirlerde, bağışçı genellikle geri alma hakkını kaybeder. Eğer kardeşin mülkiyet hakkı resmen tapuya işlenmişse, hukuken eşit haklara sahip olur. Bu durumda, kardeş mahkemeye başvurarak mülkün satılmasını talep edebilir. Avukatın tahmini olan ‘birkaç yüz bin dolar’ kazanç, mülkün satış bedelinden ipotek, vergi ve komisyon düşüldükten sonra kalan net tutarın ikiye bölünmesiyle elde edilecek.
Bölgesel veya Küresel Boyut: Gayrimenkul Uyuşmazlıkları Artıyor
ABD’de ve dünyada, özellikle konut fiyatlarının yükseldiği dönemlerde aile içi gayrimenkul uyuşmazlıkları artış gösteriyor. 2023 verilerine göre, ABD’de ortak mülkiyet davaları son beş yılda yüzde 20 arttı. Benzer eğilimler Avrupa’da da gözleniyor: İngiltere’de 2022’de aile içi mülk anlaşmazlıkları yüzde 15 yükseldi. Uzmanlar, bu artışın nedenleri arasında artan konut fiyatları, boşanma oranları ve miras planlaması eksikliğini sayıyor. Türkiye’de de benzer bir trend var: Sulh hukuk mahkemelerinde görülen ortaklığın giderilmesi davaları 2023’te bir önceki yıla göre yüzde 10 arttı.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye’de de benzer hukuki düzenlemeler mevcut. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, paydaşlardan biri mülkün satışını isteyebilir, ancak diğerleri itiraz ederse mahkeme ‘ortaklığın giderilmesi’ davası açılmasını gerektirir. Türk mahkemeleri, mümkünse mülkün fiziksel olarak bölünmesine, mümkün değilse satışına karar verir. Bu tür davalar genellikle yıllar sürebilir. Haberdeki örnek, aile içi mülk paylaşımının hukuki risklerini göstermesi açısından önemli. Türkiye’de de benzer durumlar sıkça yaşanıyor. Uzmanlar, mülk devirlerinde mutlaka bir hukuk danışmanına başvurulmasını ve sözleşme yapılmasını tavsiye ediyor.
