Japonya'da bir zamanlar 'olaylı mülk' (Japonca: 事故物件, jiko bukken) olarak damgalanan ve halk arasında 'perili ev' olarak bilinen gayrimenkuller beklenmedik bir talep patlaması yaşıyor. Ekonomik durgunluk ve konut sıkıntısı, bu evleri cazip hale getiriyor. Uzmanlar, alıcıları bu evlere yönelten temel faktörün, piyasa değerinin altında satılmaları olduğunu belirtiyor.
Gelişmenin arka planı: 'Olaylı mülk' nedir ve neden talep artıyor?
Japonya'da 'jiko bukken', bir önceki kiracının veya mal sahibinin doğal olmayan bir şekilde (cinayet, intihar, yangın gibi) hayatını kaybettiği veya ciddi bir olayın yaşandığı konutları ifade ediyor. Bu tür mülkler, Japon kültüründe ölüm ve ruhlarla ilgili tabular nedeniyle uzun süre boykot edilmişti. Emlak şirketleri, satış ve kiralama sırasında bu geçmişi açıklamak zorunda olmasa da, etik nedenlerle genellikle beyan ediyor. Ancak son yıllarda durum değişti. Japonya'da konut fiyatlarının sürekli yükselmesi ve özellikle büyük şehirlerde kiraların ulaşılması güç seviyelere çıkması, alıcıları alternatiflere yöneltiyor. Ekonomi gazetecisi Takashi Yamazaki'ye göre, 'Olaylı mülkler piyasa değerinin yüzde 30 ila 50 altında satılıyor. Bu kesinlikle büyük bir indirim.' Ayrıca, artan yalnızlık ve yabancılaşma gibi toplumsal faktörler de, bu evleri satın alanların geçmiş olaylarla başa çıkma konusunda daha az endişeli olduğunu gösteriyor.
Japonya'nın saygın emlak araştırma kuruluşu Suumo'nun verilerine göre, 2023 yılında 'olaylı mülk' olarak satılan konut sayısı bir önceki yıla göre yüzde 15 arttı. Alıcıların çoğunluğu 20-30 yaş arası gençler ve düşük gelirli ailelerden oluşuyor. Tokyo metropolünde bir 'olaylı daire', normal bir daireye kıyasla yaklaşık 10 milyon yen (yaklaşık 70 bin dolar) daha uygun olabiliyor. Bu durum, özellikle ipotek kredisi almakta zorlanan veya peşinat biriktiremeyen alıcılar için büyük bir avantaj sağlıyor.
Bölgesel veya küresel boyut: Tabular eriyor, pazar büyüyor
Japonya'daki bu talep artışı, sadece ekonomik bir eğilim değil, aynı zamanda kültürel bir dönüşümün de işareti. Geleneksel olarak ölüm ve kirlilik (Japonca: 穢れ, kegare) kavramlarına duyarlı olan Japon toplumu, artık maddi getirileri manevi kaygıların önüne koyuyor. Bu eğilim, global ekonomik zorlukların yerel tabuları nasıl aşındırabileceğine dair bir örnek sunuyor. Batı ülkelerinde de benzer şekilde 'damgalı mülklere' (stigmatized properties) yönelik talep artışları görülse de, Japonya'daki durum, nüfus azalması ve kırsal bölgelerdeki metruk evler (akiya) sorunuyla birleşince daha belirgin hale geliyor. Hükümet, artan 'olaylı mülk' ticaretine henüz yasal bir düzenleme getirmemiş olsa da, emlakçılar derneği, alıcıların tam olarak bilgilendirilmesi için yeni yönergeler üzerinde çalışıyor. Ayrıca, bu mülklerin bazıları, özellikle toplu intihar veya cinayetlerin yaşandığı evler, halen tartışma konusu. Ancak genel trend, 'ucuz konut' arayışının kültürel hassasiyetleri ikinci plana attığını gösteriyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Japonya'daki bu gelişme, Türkiye'deki benzer bir eğilimi akla getiriyor. Türkiye’de de özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarındaki hızlı artış, 'kaderine terk edilmiş' veya geçmişinde istenmeyen olaylar bulunan evlere talebi artırabilir. Her ne kadar Türkiye'de 'olaylı mülk' kavramı net bir şekilde tanımlanmamış olsa da, düşük fiyatlı konut arayışındaki vatandaşlar, bilinçsizce risk alabiliyor. Japonya'daki gibi yasal düzenlemelerin eksikliği, alıcı mağduriyetlerine yol açabilir. Ayrıca, küresel ekonomiye paralel olarak Türkiye'de de konuta erişim zorlaştıkça, benzer bir pazarın oluşması olası görünüyor. Bu durum, emlak sektöründe şeffaflık ve alıcı hakları konularının önemini bir kez daha ortaya koyuyor.
