Avustralya'da yükselen faiz oranları ve artan yaşam maliyeti, konut piyasasında dalgalanmalara yol açarken, özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar negatif öz sermaye (negative equity) riskiyle karşı karşıya kalabilecekleri endişesine kapıldı. Ancak ekonomistler, bu korkuların büyük ölçüde yersiz olduğunu ve düşüşlerin daha çok pahalı semtlerde yoğunlaştığını belirtiyor.
Arka Plan: Negatif Öz Sermaye Riski Neden Abartılıyor?
Negatif öz sermaye, bir evin piyasa değerinin, üzerindeki ipotek borcundan daha düşük olması durumunu ifade ediyor. Bu, özellikle düşük peşinatla ev alanlar için büyük bir risk oluşturuyor. Avustralya'da son 18 ayda faiz oranlarındaki 13 artış, konut fiyatlarını etkiledi ve bazı bölgelerde düşüşlere neden oldu.
Uzmanlara göre, fiyat düşüşleri daha çok Sidney ve Melbourne'un lüks semtlerinde görülüyor. Örneğin, Sidney'de ev fiyatları Aralık 2022'deki zirvesinden bu yana yaklaşık %13 gerilerken, Melbourne'da düşüş %9 seviyesinde. Ancak bu düşüşler, ilk ev sahibi olacakların genellikle tercih ettiği daha uygun fiyatlı bölgelere yansımış değil.
Ekonomist Shane Oliver, "İlk kez ev alanlar, daha düşük fiyatlı bölgelere yöneliyor ve bu bölgelerde fiyatlar daha stabil. Negatif öz sermaye riski, yüksek borçlanma oranına sahip olanlar için geçerli olsa da, mevcut koşullarda bu geniş çaplı bir sorun değil" diyor.
Bölgesel ve Küresel Boyut
Avustralya konut piyasasındaki bu durum, küresel faiz artışlarının bir yansıması olarak görülüyor. ABD, İngiltere ve Yeni Zelanda gibi ülkelerde de benzer eğilimler var. Ancak Avustralya'nın bankacılık sistemi, negatif öz sermaye krizine karşı daha dayanıklı. 2008 krizinden alınan derslerle, bankalar daha sıkı kredi verme koşulları uyguluyor.
Öte yandan, hükümetin ilk ev sahiplerine yönelik teşvik programları ve düşük faizli krediler, piyasayı canlı tutuyor. Uzmanlar, 2024 yılında faizlerin düşmeye başlamasıyla birlikte konut fiyatlarının yeniden yükseleceğini öngörüyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Avustralya'daki konut piyasası dalgalanmaları, Türkiye için doğrudan bir etki yaratmasa da, küresel faiz artışlarının konut piyasalarına yansıması açısından önemli bir örnek teşkil ediyor. Türkiye'de de yüksek enflasyon ve faiz oranları nedeniyle konuta erişim zorlaşırken, negatif öz sermaye riski düşük peşinatla ev alanlar için gündeme gelebilir. Ancak Türkiye'nin konut piyasası daha çok yabancı yatırımcı ve iç talebe dayalı bir yapıya sahip olduğundan, Avustralya'daki gelişmelerin benzer bir tablo yaratması beklenmiyor. Yine de, küresel faiz politikalarının takip edilmesi, Türkiye'deki konut piyasası aktörleri için önem taşıyor.
