ABD Başkanı Donald Trump, konut fiyatlarındaki rekor artışı gerekçe göstererek Wall Street yatırım şirketlerinin tek ailelik ev satın almasını yasaklayacaklarını söylese de, iki partili olarak hazırlanan yasa tasarısının bu hedefe ne ölçüde ulaşabileceği tartışılıyor. Analistler, söz konusu düzenlemenin 'konut fiyatlarını anlamlı şekilde etkilemesinin zaman alacağını ve bu alandaki seçmen hayal kırıklığını gidermeyeceğini' belirtiyor. Tasarı, büyük ölçekli yatırımcıların özellikle düşük ve orta gelirli mahallelerde ev satın almasını kısıtlamayı amaçlıyor ancak mevcut haliyle piyasada hâlâ önemli açık kapılar bırakıyor.
İki partili yasa tasarısı neyi hedefliyor?
ABD Senatosu'nda Demokrat ve Cumhuriyetçi senatörler tarafından ortaklaşa sunulan yasa tasarısı, büyük yatırım fonlarının ve hedge fonlarının konut piyasasındaki etkisini sınırlamayı hedefliyor. Tasarıya göre, varlık büyüklüğü 50 milyon doları aşan yatırımcıların, 10 veya daha fazla ev satın alması durumunda ek vergi yükümlülükleri getirilecek. Ayrıca, bu tür yatırımcıların federal destekli ipotek programlarına erişimi kısıtlanacak.
Trump, seçim kampanyasında sıkça dile getirdiği 'Wall Street'in çalışan ailelerin evlerini satın almasını yasaklama' sözünü tekrarlarken, Beyaz Saray'dan yapılan açıklamada 'büyük ölçekli kurumsal yatırımcıların konut piyasasını ele geçirmesinin önüne geçileceği' belirtildi. Ancak tasarının şu anki hali, yalnızca doğrudan ev satın alımlarını hedefliyor; yatırımcıların dolaylı yollardan (örneğin kiralık konut fonları üzerinden) piyasaya girmesine engel değil.
Moody's Analytics baş ekonomisti Mark Zandi, 'Bu tasarı sembolik bir adım, ancak konut krizinin temel nedenine — arz eksikliğine — dokunmuyor' değerlendirmesini yaptı. Zandi, yatırımcıların toplam konut alımının ulusal ölçekte yalnızca yüzde 15-20'sini oluşturduğunu, esas sorunun 1950'lerden bu yana en düşük seviyede olan yeni konut inşaatı olduğunu vurguluyor.
Küresel konut fiyatları ve yatırımcı trendi
ABD'deki bu gelişme, küresel ölçekte konut fiyatlarının son on yılda ortalama yüzde 60 arttığı bir döneme denk geliyor. Uluslararası Para Fonu (IMF) verilerine göre, gelişmiş ülkelerdeki konut krizinde kurumsal yatırımcıların rolü giderek büyüyor. Avrupa'da da benzer tartışmalar yaşanıyor: Almanya'da yaz aylarında büyük konut şirketlerine karşı kira grevleri düzenlenmiş, İspanya ise yabancı yatırımcıların ev satın alımına ek vergi getirmişti.
Özellikle pandemi sonrası uzaktan çalışmanın yaygınlaşması, ABD'de banliyö evlerine olan talebi artırdı ve yatırım fonlarını bu bölgelere yönlendirdi. New York merkezli bir araştırma kuruluşunun raporuna göre, 2020-2024 yılları arasında kurumsal yatırımcıların tek ailelik ev alımları yıllık yüzde 30 arttı. Bu durum, özellikle ilk kez ev alacak gençler ve düşük gelirli aileler için rekabeti iyice zorlaştırdı.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye'de de benzer bir konut fiyatı artışı ve yabancı yatırımcı ilgisi gözlemleniyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde gayrimenkul fiyatları son beş yılda dolar bazında iki katına çıktı. Türkiye'de henüz ABD'deki gibi bir 'kurumsal yatırımcı yasağı' gündemde olmasa da, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın konut arzını artırmaya yönelik sosyal konut projeleri devam ediyor. ABD'deki bu düzenleme, küresel konut piyasasında devlet müdahalesinin sınırlarına dair önemli bir örnek teşkil ediyor. Türkiye'nin de konut fiyatlarındaki spekülatif artışı kontrol altına almak için benzer araçları değerlendirmesi gerekebilir; ancak arz yönlü çözümlerin (imar barışı, TOKİ projeleri) daha etkili olacağı belirtiliyor.
