Japonya'da uzun yıllar boyunca tabu olarak görülen ve "olaylı mülkler" (jiko bukken) olarak adlandırılan gayrimenkuller, artık giderek artan bir talep görüyor. Cinayet, intihar veya yalnız ölüm gibi trajik olayların yaşandığı bu evler, özellikle ekonomik zorluklarla boğuşan alıcılar için cazip bir seçenek haline geldi. Uzmanlar, bu eğilimin arkasında yatan nedenleri ve sektörün geleceğini değerlendiriyor. Peki, bir zamanlar kaçınılan bu mülkler neden şimdi tercih ediliyor?
Artan Talep ve Değişen Algı
Japonya'da "olaylı mülk" kavramı, genellikle bir cinayet, intihar veya doğal ölümün yaşandığı evleri kapsıyor. Bu tür mülkler, uzun süre boş kaldığı için değer kaybediyor ve satılması oldukça güç oluyordu. Ancak son yıllarda, özellikle büyük şehirlerde bu mülklere olan ilgi arttı. Tokyo'daki emlak acenteleri, özellikle genç alıcıların ve yatırımcıların bu evlere yöneldiğini belirtiyor. Bunun en büyük nedeni, fiyatların piyasa ortalamasının yüzde 30 ila 50 altında olması. Örneğin, Tokyo'nun merkezinde bir dairenin ortalama fiyatı 50 milyon yen iken (yaklaşık 330 bin dolar), olaylı bir mülk aynı bölgede 20 milyon yene (yaklaşık 132 bin dolar) düşebiliyor.
Gayrimenkul analistleri, bu talebin artmasında ekonomik belirsizliklerin büyük rol oynadığını söylüyor. Japonya'da ücretler uzun süredir artmazken, konut fiyatları istikrarlı bir şekilde yükseliyor. Özellikle genç çalışanlar ve düşük gelirli aileler, uygun fiyatlı konut arayışında olaylı mülkleri değerlendiriyor. Ayrıca, Airbnb gibi kısa dönem kiralama platformlarının yaygınlaşması, yatırımcıların bu mülkleri düşük maliyetle satın alıp kiralayarak kâr elde etmesine imkân tanıyor. Ancak bu durum, bazı çevrelerde etik tartışmalara da yol açıyor.
Bölgesel ve Küresel Boyut
Japonya'daki bu eğilim, küresel emlak piyasasında da yankı buluyor. Birçok gelişmiş ülkede benzer "damgalı mülkler" düşük fiyatlarla satılıyor. Örneğin, ABD'de cinayet işlenen evler, "hayalet evler" olarak biliniyor ve bazı yatırımcılar bunları satın alıp yenileyerek yüksek kâr elde ediyor. Japonya ise bu konuda özel bir konuma sahip çünkü ülke genelinde yaşlanan nüfus ve artan yalnız ölüm vakaları, bu tür mülklerin sayısını hızla artırıyor. 2023 yılında Japonya'da yalnız başına ölen kişi sayısı 68 bini aştı ve bu vakaların büyük bir kısmı evinde ölü bulunan yaşlılardan oluşuyor. Bu durum, "olaylı mülk" arzını her geçen yıl artırıyor.
Uzmanlar, bu eğilimin uzun vadede emlak piyasasını dönüştürebileceğini belirtiyor. Özellikle, bu tür mülklerin satışını kolaylaştırmak için yasal düzenlemelerin yapılması gerektiği ifade ediliyor. Japonya'da emlak satışında, ölüm vakasını bildirme zorunluluğu bulunuyor, ancak bu uygulama ülkeden ülkeye değişiyor. Bazı ülkelerde bu bilgi gizleniyor; bu da alıcıların bilinçli karar vermesini engelliyor. Japonya'daki model ise şeffaflığıyla dikkat çekiyor ve bu sayede alıcılar, kararlarını net bir şekilde veriyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Japonya'daki bu gelişme, Türkiye'deki emlak piyasası için de önemli çıkarımlar içeriyor. Türkiye'de de deprem bölgelerinde hasar görmüş veya geçmişte trajik olaylara sahne olmuş gayrimenkuller, düşük fiyatlarla satışa sunuluyor. Ancak Türkiye'de bu mülklerin satışıyla ilgili şeffaflık eksikliği bulunuyor; alıcılar çoğu zaman geçmişi hakkında bilgilendirilmiyor. Japonya'daki model, bu bilgilerin zorunlu olarak açıklanmasının hem piyasayı daha sağlıklı hale getirdiğini hem de alıcıların güvenini artırdığını gösteriyor. Türkiye'de konut fiyatlarının hızla arttığı bir dönemde, uygun fiyatlı konut seçenekleri olarak değerlendirilebilecek bu tür mülklerin, düzenleyici çerçevelerle ele alınması hem tüketiciyi koruyacak hem de piyasanın derinliğini artıracaktır.
