Londra — İngiltere'de 1996'da başlatılan ve konut yatırımcılarının ev satın alıp kiraya vermesine dayanan 'buy-to-let' (al-kiraya ver) modeli 30. yılını geride bıraktı. Kiralar ve kiracı talebi rekor seviyeye ulaşırken, ev sahipleri artan faiz oranları, sıkılaşan düzenlemeler ve vergi yükümlülükleri nedeniyle giderek daha fazla baskı altında. Modelin sürdürülebilirliği hem yatırımcılar hem de politika yapıcılar için tartışma konusu.
Modelin Arka Planı: 1996'dan Bugüne
Buy-to-let modeli, 1996'da Birleşik Krallık'ta konut kredisi piyasasının liberalleşmesiyle doğdu. O dönemde hükümet, özel sektörün konut arzını artırmasını teşvik etmek için kiralık konut yatırımlarına kolay kredi imkanı sağladı. Özellikle 2000'li yıllarda düşük faiz oranları ve yükselen konut fiyatları sayesinde milyonlarca kişi buy-to-let yatırımı yaparak ek gelir elde etti. 2015'e gelindiğinde Birleşik Krallık'ta yaklaşık 2 milyon buy-to-let ipotekli konut bulunuyordu.
Ancak 2015 sonrası dönemde tablo değişti. O yıl muhafazakar hükümet, buy-to-let yatırımcıları için mortgage faiz indirimi gibi vergi avantajlarını kademeli olarak kaldırdı. 2016'da damga vergisi (stamp duty) artırıldı, 2019'da ise 'Section 24' düzenlemesiyle ev sahiplerinin mortgage faizlerini kira gelirinden düşmesi neredeyse imkansız hale getirildi. Bu düzenlemeler, küçük ölçekli ev sahiplerinin karlılığını ciddi şekilde azalttı.
2020'de pandemi sırasında uygulanan tahliye yasakları ve kiracı koruma önlemleri, birçok ev sahibinin gelir kaybı yaşamasına neden oldu. 2022'de başlayan faiz artışları ise buy-to-let kredilerinin maliyetini ikiye katladı. Bugün Birleşik Krallık'ta ortalama bir buy-to-let kredisinin faizi %5'in üzerinde seyrediyor; bu oran 2021'de %1,5 civarındaydı.
Kiralar ve Talep Artarken Ev Sahipleri Neden Baskı Altında?
İngiltere'de kiralık konut talebi, nüfus artışı, göç ve ev sahipliği yapmanın giderek zorlaşması nedeniyle tarihi yüksek seviyelerde. Ulusal İstatistik Ofisi (ONS) verilerine göre, 2023'te özel kiralık sektörde ortalama kira bir önceki yıla göre %6,2 arttı; Londra'da bu oran %10'u aştı. Talep güçlü, ancak arz sınırlı. Buy-to-let yatırımcıları son yıllarda piyasadan çekiliyor: 2022'de buy-to-let ipotekli konut sayısı 1,8 milyona geriledi. Birçok ev sahibi, yüksek kredi maliyetleri ve düzenleyici yükler nedeniyle mülklerini satmayı tercih ediyor. Bu durum, kiralık konut arzını daha da daraltıyor ve kiraları yukarı çekiyor.
Öte yandan, kiracı haklarını güçlendiren yeni yasal düzenlemeler yolda. Muhafazakar hükümetin hazırladığı 'Kiracı Reformu Yasa Tasarısı', kiracılara daha fazla güvence sağlarken ev sahiplerinin tahliye yetkilerini sınırlandırıyor. Tasarının yasalaşması halinde, ev sahiplerinin kira artışlarını daha sıkı gerekçelendirmesi gerekecek. Bu da yatırımcıların uzun vadeli getiri beklentilerini olumsuz etkiliyor.
Uzmanlar, buy-to-let modelinin artık eskisi gibi kolay para kazandırmadığını belirtiyor. Örneğin, Nottingham Trent Üniversitesi'nden konut ekonomisti Dr. Sarah Smith, 'Buy-to-let, düşük faiz ve yüksek sermaye kazancı dönemine özgü bir modeldi. Şimdi faizler yüksek, sermaye kazancı sınırlı ve düzenlemeler ağır. Küçük yatırımcı için bu iş artık cazip değil' diyor. Kurumsal yatırımcılar ise ölçek ekonomisi sayesinde ayakta kalabiliyor; ancak onların da piyasa payı henüz küçük.
Küresel ve Bölgesel Boyut
Buy-to-let modeli sadece Birleşik Krallık'a özgü değil. Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda ve İrlanda gibi ülkelerde de benzer yatırım araçları uzun yıllardır popüler. Ancak son dönemde bu ülkelerde de faiz artışları ve düzenleyici baskılar ev sahiplerini zorluyor. Örneğin, Kanada'da 2023'te yabancı ev sahiplerine yönelik iki yıllık yasak getirildi; Yeni Zelanda'da ise faiz indirimi sınırlandırıldı. Bu gelişmeler, küresel ölçekte konut yatırımının daha az karlı hale geldiğini gösteriyor.
Avrupa'da ise Almanya ve Fransa gibi ülkelerde kiralık konut piyasası daha sıkı düzenlenmiş durumda; buralarda buy-to-let benzeri yatırımlar zaten daha az yaygın. Birleşik Krallık'taki değişim, diğer liberal konut piyasaları için de bir uyarı niteliğinde. Uzmanlar, konut yatırımının geleceğinin kurumsal fonlar ve sosyal konut politikalarıyla şekilleneceğini öne sürüyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
İngiltere'deki buy-to-let modelinin sarsılması, Türkiye'deki konut yatırımı ve kiralık konut piyasası açısından önemli dersler içeriyor. Türkiye'de de son yıllarda artan faizler ve enflasyon, konut kredisi maliyetlerini yükseltti; ev sahipleri benzer baskılarla karşılaşıyor. Ancak Türkiye'de kiralık konut arzı yetersiz ve talep güçlü. İngiltere'de olduğu gibi, düzenleyici çerçevenin sıkılaşması ve yatırımcıların piyasadan çekilmesi, kiraları daha da artırabilir. Türkiye için çıkarım: Konut politikalarında yatırımcı dostu teşvikler ile kiracı koruma arasında denge gözetilmeli; aksi halde arz şoku ve barınma krizi derinleşebilir. Ayrıca, küresel faiz ortamı Türkiye'deki konut yatırım iştahını da etkiliyor.
