Ortadoğu’da tansiyonun yükseldiği son üç aylık dönemde, Dubai’nin konut piyasası çelişkili bir tablo sergiliyor. Toplam işlem hacmi sert bir düşüş yaşarken, fiyatlar beklenenden daha dirençli çıkıyor ve alıcılar belirli bölgelerde fırsat arayışını sürdürüyor. Emlak ofislerinden alınan verilere göre, çatışmaların başladığı ekim ayından bu yana satış adetleri yüzde 30’a varan oranlarda gerilerken, ortalama metrekare fiyatları sadece yüzde 5 civarında bir düzeltme yaptı. Uzmanlar, bu durumu arz kısıtlılığına ve satıcıların ellerindeki mülkleri pazarlık masasına getirme konusundaki isteksizliğine bağlıyor.
Satıcılar Beklemede, Alıcılar Seçici
Dubai’nin lüks konut segmenti, özellikle Palm Jumeirah ve Dubai Marina gibi prestijli bölgelerde fiyatların neredeyse sabit kaldığı görülüyor. Emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’in raporuna göre, birincil piyasada stoklar erimeye devam ederken, ikincil piyasada indirimli satışlar sınırlı kalıyor. Satıcıların büyük bir kısmı, 2022 başından bu yana süren yükseliş trendinin devam edeceği beklentisiyle ellerindeki mülkleri satışa çıkarmaktan kaçınıyor. Öte yandan, bölgedeki jeopolitik risklere rağmen Dubai’nin görece istikrarlı yapısı, yabancı yatırımcılar için bir çekim merkezi olmayı sürdürüyor. Rus ve Çinli alıcıların özellikle lüks segmentte aktif olduğu belirtiliyor.
Ancak işlem hacmindeki daralma dikkat çekiyor. Dubai Tapu Dairesi verilerine göre, 2023’ün son çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 25 azaldı. Bu düşüşte, bölgedeki savaşın yanı sıra küresel faiz oranlarındaki artışın da etkili olduğu vurgulanıyor. Mortgage maliyetlerinin yükselmesi, nakit alıcılara avantaj sağlarken, krediyle alım yapacakları caydırıyor. Bazı geliştiriciler, satışları teşvik etmek için taksitlendirme ve peşinat indirimi gibi kampanyalara yönelmiş durumda.
Göç Dalgası ve Kiralar
Dubai’nin emlak piyasasındaki bir diğer dinamik ise kiralar. Çatışmalar nedeniyle bölgedeki diğer ülkelerden gelen göç dalgası, özellikle yılbaşından bu yana kira talebini canlı tutuyor. Lüks konut kiralarında yıllık yüzde 15’e varan artışlar kaydedilirken, daha uygun fiyatlı bölgelerde talep daha ılımlı seyrediyor. Kira artışlarının enflasyonist baskıları da beraberinde getirdiği ve şehirde yaşam maliyetini yükselttiği ifade ediliyor. BAE hükümeti, artan kiralara karşı bazı bölgelerde kira artış sınırlamalarını sıkılaştıracağını duyurdu.
Gelecek Beklentileri
Uzmanlar, Dubai emlak piyasasının 2024’ün ikinci yarısında toparlanabileceğini öngörüyor. Ancak bu öngörü, bölgedeki çatışmaların sona ermesine ve küresel faizlerin seyrine bağlı. Katar Ulusal Bankası’nın analizine göre, Dubai ekonomisinin çeşitlendirilmiş yapısı ve turizm sektörünün canlılığı, konut piyasasına dip destek sağlıyor. Şehir devleti, bu yıl 18 milyon turist hedefiyle Expo City Dubai ve yeni kültür projeleriyle yatırımcı ilgisini canlı tutmaya çalışıyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Dubai emlak piyasasındaki bu ikili tablo, Türkiye için birkaç açıdan önem taşıyor. Öncelikle, Körfez ülkelerindeki jeopolitik riskler, bölgeden Türkiye’ye yönelik yatırımcı akışını artırabilir. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi şehirlerde, Dubai’den gelen gayrimenkul yatırımlarında son dönemde artış gözleniyor. İkinci olarak, Türkiye’nin benzer şekilde arz kısıtlılığı ve enflasyonist ortamda işlem hacmi düşen bir konut piyasası var; Dubai’nin deneyimi, Türk emlakçılar ve politika yapıcılar için dersler içeriyor. Son olarak, küresel faiz artışlarının Türkiye’ye yansımaları da düşünüldüğünde, Dubai’deki mortgage maliyetlerindeki değişim, küresel sermaye hareketlerinin yönü açısından bir gösterge niteliği taşıyor.
