Son beş yılda ABD'de konut fiyatları yüzde 50'ye yakın arttı. Pandemi döneminde başlayan bu yükseliş, düşük faiz oranları ve talep patlamasıyla körüklendi. Ancak 2024 itibarıyla fiyat artış hızı yavaşlamış olsa da, ortalama bir Amerikalı için ev sahibi olmak hâlâ ulaşılmaz bir hedef. Zira gelirler, fiyatlardaki dev sıçramayı yakalayamadı. Uzmanlar, konut krizinin çözümü için üretim odaklı politikaların şart olduğunu vurguluyor.
Fiyatlar patladı, gelirler yerinde saydı
ABD Merkez Bankası (Fed) verilerine göre, ulusal konut fiyat endeksi 2020 başından 2024 ortasına kadar yüzde 48 artış gösterdi. Aynı dönemde medyan hane geliri ise yalnızca yüzde 20 civarında yükseldi. Bu makas, ev satın alma gücünü tarihsel olarak en düşük seviyelere çekti. Örneğin, 2023'te ortalama bir evin fiyatı 420 bin dolar civarındayken, medyan hane geliri 80 bin doların biraz üzerindeydi. Bu da bir evin fiyatının gelirin yaklaşık 5,25 katı olduğu anlamına geliyor ki, bu oran 1980'lerden bu yana en yüksek.
Konut piyasası analistlerine göre, sorunun temelinde arz-talep dengesizliği yatıyor. Pandemide evden çalışma düzenine geçen milyonlarca kişi, daha geniş ve banliyöde ev arayışına girdi. Aynı zamanda inşaat malzemeleri fiyatları arttı, işgücü maliyetleri yükseldi ve inşaat izin süreçleri yavaşladı. Sonuçta yıllık konut üretimi, talebin çok altında kaldı. Ulusal Emlakçılar Birliği verileri, 2023'te satılık mevcut ev sayısının 2000'li yılların ortalamasının yarısına düştüğünü gösteriyor.
Yüksek ipotek faizleri de işin tuzu biberi oldu. Fed'in enflasyonla mücadele için faizleri yükseltmesiyle 30 yıl vadeli ipotek faizi 2023 sonunda yüzde 8'e dayandı. 2024'te biraz gerilese de yüzde 6-7 bandında seyreden faizler, aylık taksitleri ciddi şekilde artırdı. Örneğin, 400 bin dolarlık bir ev için yüzde 7 faizle çekilen 30 yıl vadeli kredinin aylık ödemesi (vergi ve sigorta hariç) yaklaşık 2.660 dolar. Oysa medyan hane gelirinin aylık neti 5.500 dolar civarında; yani gelirin neredeyse yarısı sadece konut kredisine gidiyor.
Çözüm arayışları: üretim artışı ve düzenlemeler
Hem Demokrat hem Cumhuriyetçi kanattan siyasetçiler konut krizini seçim beyannamelerinde ön sıraya koymuş durumda. Başkan Joe Biden yönetimi, 2025 bütçesinde düşük gelirli aileler için konut yardımını artırmayı ve 2 milyon yeni konut inşası için teşvikler öngörüyor. Ancak bu planların önündeki en büyük engel, imar yasaları ve yerel yönetimlerin inşaat izni verme konusundaki katı tutumu. Brookings Enstitüsü raporuna göre, birçok büyük şehirde inşaat maliyetinin yüzde 30'u düzenleyici masraflardan oluşuyor.
Kiralık konut piyasası da benzer bir tablo çiziyor. 2024 ortasında ulusal medyan kira, aylık 2.000 doların üzerinde seyrediyor. Kiracıların büyük kısmı gelirlerinin yüzde 30'dan fazlasını kiraya ayırıyor ki bu, uzmanlara göre sağlıklı sınırın üstünde. Düşük gelirli hanelerde bu oran yüzde 50'yi buluyor. Ev sahibi olamayan genç nüfus, özellikle büyük şehirlerde alternatif konut modellerine yöneliyor; ortak yaşam alanları, küçük metrekareli mikro daireler veya şehir dışına taşınma gibi çözümler popülerleşiyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD konut piyasasındaki bu gelişmeler, Türkiye için önemli dersler barındırıyor. Türkiye'de de benzer bir arz-talep dengesizliği ve yüksek konut fiyatları söz konusu; özellikle büyük şehirlerde konuta erişim giderek zorlaşıyor. ABD'deki deneyim, konut krizini çözmenin sadece faiz politikalarıyla mümkün olmadığını, uzun vadeli yapısal reformlar ve inşaat üretiminin artırılması gerektiğini gösteriyor. Türkiye'de de imar yasalarının esnekleştirilmesi ve kentsel dönüşümün hızlandırılması, konut arzını artırarak fiyatları aşağı çekebilir. Ayrıca, ABD'de yükselen faizlerin konut kredisi taksitlerini nasıl artırdığına bakılırsa, Türkiye'de enflasyon ve yüksek politika faizi ortamında konut sahibi olma hayali daha da zorlaşabilir. Merkez Bankası'nın faiz politikası kadar, konut üretimi ve kira denetimi gibi tamamlayıcı adımlar da dikkatle değerlendirilmelidir.
