ABD’de konut sahipleri, evlerinin piyasa değerini belirlemek için giderek daha fazla yapay zeka araçlarına, özellikle OpenAI’ın ChatGPT’sine yöneliyor. Ancak emlak uzmanları ve ekonomistler, bu yöntemin ciddi finansal riskler taşıdığı konusunda uyarıyor. Yanlış fiyatlandırma, evin olması gerekenden düşük satılmasına veya alıcı bulamayacak kadar yüksek bir fiyat belirlenmesine neden olabilir.
Yapay zeka ev fiyatlamasında nasıl kullanılıyor?
Son dönemde sosyal medyada, ev sahiplerinin ChatGPT’ye adres, metrekare, oda sayısı ve son yenilemeler gibi temel bilgiler vererek “Bu ev ne kadar eder?” sorusunu yönelttiği paylaşımlar artıyor. Bazı kullanıcılar, yapay zekanın verdiği cevapları gerçek satış fiyatlarıyla karşılaştırarak etkileyici sonuçlar aldığını iddia ediyor. Ancak uzmanlar, ChatGPT’nin güncel ve yerel emlak verilerine erişiminin sınırlı olduğuna dikkat çekiyor. Yapay zeka modelleri, eğitildikleri veri setlerindeki genel eğilimleri yansıtabilir, ancak bir mahallenin mikro dinamiklerini, planlanan altyapı projelerini veya bölgesel ekonomik değişiklikleri hesaba katmakta zorlanır. Örneğin, bir bölgede yeni bir okul veya hastane inşaatı fiyatları yükseltirken, suç oranlarındaki artış düşürebilir. Yapay zeka, bu tür güncel bilgilere sahip olmayabilir.
Emlak sektöründe geleneksel olarak kullanılan yöntemler, karşılaştırılabilir satışlar (comps), bölge analizleri ve deneyimli bir emlakçının yerel bilgisine dayanır. Yapay zeka araçları, büyük veri setlerini işleyerek bu sürece yardımcı olabilir, ancak birincil kaynak olarak kullanıldığında hata payı yüksektir. ABD Ulusal Emlakçılar Birliği’nin verilerine göre, doğru fiyatlandırma bir evin satış süresini ortalama 18 gün kısaltırken, yanlış fiyatlandırma haftalarca piyasada kalmasına ve sonuçta daha düşük bir fiyata satılmasına yol açabiliyor.
Riskler ve uzman görüşleri
ChatGPT ve benzeri modeller, gerçek zamanlı piyasa verilerine doğrudan erişemediği için fiyat teklifleri genellikle eski veya eksik verilere dayanıyor. Massachusetts Institute of Technology (MIT) emlak ekonomisti Dr. Sarah Johnson, “Yapay zeka, bir evin değerini belirlemede yardımcı olabilir, ancak bir emlakçının yerel bilgisi ve müzakere becerisinin yerini alamaz. Özellikle hukuki ve finansal sonuçları olan bir işlemde, yanlış bir fiyat binlerce dolara mal olabilir” diyor. Ayrıca, yapay zeka modelleri geçmiş verilere dayandığı için piyasadaki ani değişimleri yakalamakta gecikebilir. Örneğin, faiz oranlarındaki bir artış ev talebini düşürürken, model bu durumu hemen yansıtmayabilir.
Emlak platformu Zillow’un yapay zeka destekli “Zestimate” aracı bile zaman zaman tartışmalara yol açıyor. Zillow’un kendisi, Zestimate değerlerinin medyan hata oranının yaklaşık %2 olduğunu belirtse de, bu oran bazı bölgelerde çok daha yüksek olabiliyor. ChatGPT ise bu konuda çok daha az güvenilir. OpenAI, ChatGPT’nin bir emlak değerleme aracı olarak tasarlanmadığını ve resmi bir değerleme için profesyonellere danışılması gerektiğini vurguluyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Bu gelişme, Türkiye’de de giderek yaygınlaşan yapay zeka kullanımı açısından önemli bir uyarı niteliği taşıyor. Türkiye’de konut fiyatlarının yüksek enflasyon ve döviz kuru dalgalanmalarıyla sürekli değiştiği bir ortamda, ChatGPT gibi genel amaçlı yapay zeka araçlarına güvenmek daha büyük riskler doğurabilir. Türk tüketicilerin, özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul alım-satımı yaparken güncel piyasa verilerini kullanan yerel platformlara (örneğin Endeksa, Hürriyet Emlak) ve lisanslı eksperlere yönelmesi gerekiyor. Ayrıca, Türkiye’de faaliyet gösteren yapay zeka tabanlı emlak uygulamalarının da şeffaflık ve doğruluk standartları geliştirmesi önem taşıyor. Küresel ölçekte bu eğilim, yapay zekanın finansal kararlarda ne kadar güvenilir olduğu sorusunu gündeme getiriyor ve düzenleyici kurumların bu alana daha fazla dikkat etmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
