Küresel ölçekte konut piyasaları, merkez bankalarının faiz artırımlarıyla sarsılırken, Singapur'da mortgage oranlarının yüzde 2'nin altında seyretmesi yatırımcıların ilgisini çekiyor. Ancak bir yatırımcının kişisel deneyimi, düşük faiz oranlarının tek başına cazip bir yatırım için yeterli olmadığını gösteriyor. Singapur'da konut fiyatlarının tavan yapması ve kira getirilerinin sınırlı kalması, sabit getirili yatırımlara kıyasla konut yatırımını riskli hale getiriyor.
Düşük faizlere rağmen yüksek fiyatlar caydırıcı
Singapur'da ortalama bir dairenin fiyatı, bölgeye göre değişmekle birlikte 1-2 milyon Singapur doları (yaklaşık 740 bin-1.5 milyon ABD doları) arasında değişiyor. Mortgage oranları Japonya ile birlikte dünyanın en düşük seviyelerinden biri olmasına rağmen, konut fiyatları hızla yükseliyor. Singapur hükümeti, spekülasyonu önlemek için alım vergileri ve ikinci konut kredisi kısıtlamaları getirmiş durumda. Örneğin, yerleşik olmayanlar için ek alım vergisi oranı yüzde 60'a kadar çıkabiliyor. Bu nedenle düşük faizli kredi avantajı, yüksek vergiler ve fiyat seviyeleriyle dengeleniyor.
Yatırımcının hikayesine odaklanacak olursak; Singapur'da sıfır bir daire satın almak için kira getirisi hesabı yapıldığında, brüt kira getirisi yüzde 2-3 aralığında kalıyor. Bu oran, Amerika veya Avustralya'da görülen yüzde 6'nın üzerindeki mortgage oranlarından sonra kalan net getiriyi karşılayamıyor. Üstelik Singapur'da emlak vergisi, kira geliri vergisi ve bakım masrafları da net getiriyi azaltıyor. 2 milyon dolarlık bir dairede aylık kira 5 bin Singapur doları olsa bile, yıllık net gelir 50 bin doların altında kalıyor; bu da yüzde 2.5 civarında bir getiri demek. Bu oran, Singapur 10 yıllık devlet tahvilinin getirisinin (yaklaşık yüzde 3) bile altında kalıyor.
Asya-Pasifik konut piyasalarında farklı dinamikler
Singapur'daki düşük mortgage oranları, Japonya'daki yüzde 1'in altındaki oranlarla benzerlik gösteriyor. Ancak Japonya'da nüfus yaşlanması ve deflasyonist baskılar, konut fiyatlarını Singapur'dan farklı bir yönde etkiliyor. Japonya'da kentsel dönüşüm projeleri ve Tokyo'nun cazibesi, belirli bölgelerde fiyat artışını desteklerken; kırsal bölgelerde boş evler artıyor. Singapur ise ada ülkesi olmanın getirdiği arazi kıtlığı ve göçmen nüfusun talebiyle sürekli bir yükseliş trendinde. Ancak bu yükseliş, hükümetin konut arzını artırma politikalarıyla kontrol altına alınmaya çalışılıyor.
Bölgesel olarak bakıldığında, Hong Kong'da da benzer bir tablo var. Ancak Hong Kong'da siyasi istikrarsızlık, konut fiyatlarını daha volatil hale getiriyor. Singapur'un siyasi istikrarı ve şeffaf hukuk sistemi, yabancı yatırımcılar için güvenli liman olarak görülüyor. Bu nedenle, Singapur'da konut fiyatlarının kısa vadede düşmesi beklenmiyor. Ancak yatırımcıların, düşük faiz oranlarının cazibesine kapılıp yüksek fiyatları göz ardı etmemeleri gerekiyor. Özellikle pandemi sonrası artan uzaktan çalışma düzeni, yatırım amaçlı gayrimenkul talebini değiştirebilir; işyeri merkezli konutların değer kaybetmesi olası.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye'de konut fiyatları ve kira artışları, enflasyonla mücadele politikalarının merkezinde yer alıyor. Singapur örneği, düşük faizli kredilerin bile yüksek fiyatlar karşısında yatırımcıyı caydırabildiğini gösteriyor. Türkiye'de ise yüksek faiz oranları ve kur dalgalanmaları, konut yatırımını daha da riskli hale getiriyor. Merkez Bankası'nın faiz artırımları, mortgage maliyetlerini artırırken; konut arzının deprem bölgelerindeki yeniden inşa çalışmalarıyla artması bekleniyor. Bu durum, Singapur'daki gibi fiyat artışını sınırlayabilir. Türk yatırımcılar için önemli ders, düşük faizli kredi imkanının sürdürülebilir olması ve vergi avantajlarının net getiriyi artırmasıdır. Aksi takdirde, gayrimenkul yatırımı beklenen getiriyi sağlamayabilir.
