Miller Samuel gayrimenkul değerleme şirketinin ortak kurucusu Jonathan Miller, Bloomberg Money programında Scarlet Fu ve Tom Keene'e konuk olarak ABD konut piyasasındaki son gelişmeleri değerlendirdi. Miller, New York City'den büyük çaplı bir nüfus kaçışı yaşandığı yönündeki yaygın algının aksine, verilerin bu şehirden önemli bir göçü işaret etmediğini söyledi. Konuşmada ayrıca mortgage faiz oranlarındaki seyir, konut arzındaki yetersizlik ve ABD'nin farklı bölgeleri arasındaki nüfus kaymaları ele alındı.
Konut Piyasasının Arka Planı: Arz Sıkıntısı ve Faiz Baskısı
Jonathan Miller, konut piyasasının temel sorununun talep değil arz olduğunu vurguladı. ABD genelinde konut stokunun tarihsel ortalamaların altında seyrettiğini belirten Miller, bunun fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturduğunu ifade etti. Özellikle pandemi sonrası dönemde inşaat maliyetlerinin artması, tedarik zinciri sorunları ve imar kısıtlamaları arzın artmasını engelledi. Miller, mortgage faiz oranlarındaki yükselişin bir süre sonra talebi soğutabileceğini ancak arz yetersizliği nedeniyle fiyatlarda sert bir düşüş beklemediğini söyledi.
Miller'ın dikkat çektiği bir diğer nokta, mevcut konut sahiplerinin düşük faizli kredilerini kaybetmemek için evlerini satmaktan kaçınması. Bu "kilitleme etkisi" (lock-in effect), piyasaya yeni konut arzını kısıtlıyor ve özellikle ilk kez ev alacaklar için rekabeti artırıyor. Miller, bu durumun önümüzdeki dönemde de devam etmesinin beklendiğini belirtti.
Bölgesel Nüfus Hareketleri: New York Özelinde Bir Değerlendirme
Programda New York City'den insanların kaçtığı yönündeki iddialar sorulduğunda Miller, bu algının gerçeği yansıtmadığını söyledi. Miller'a göre, New York'un nüfus kaybı büyük ölçüde pandemi dönemindeki geçici hareketlerden kaynaklandı ve sonrasında şehir yeniden nüfus çekmeye başladı. Özellikle genç profesyoneller ve uluslararası göçmenler için New York cazibesini koruyor. Ancak Miller, şehir içinde farklı semtler arasında ve çevre eyaletlere doğru daha küçük ölçekli hareketlerin yaşandığını da ekledi.
ABD genelinde ise nüfusun Güneş Kuşağı'na (Sun Belt) doğru kaydığı biliniyor. Texas, Florida, Arizona ve Kuzey Carolina gibi eyaletler hem daha uygun konut fiyatları hem de iş imkanları nedeniyle göç alıyor. Miller, bu bölgesel farklılıkların konut piyasasında farklı dinamikler yarattığını belirtti. Örneğin, Güneş Kuşağı'nda arz artışı daha hızlıyken, Kuzeydoğu ve Batı Yakası'nda arz kısıtlı kalıyor.
Miller'ın değerlendirmeleri, ABD konut piyasasının karmaşık yapısını gözler önüne seriyor. Faiz oranları, arz kısıtları ve bölgesel göç hareketleri, piyasanın geleceğini şekillendiren temel faktörler olarak öne çıkıyor. Bloomberg Money programında yapılan bu analiz, yatırımcılar ve politika yapıcılar için önemli ipuçları sunuyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD konut piyasasındaki arz sıkıntısı ve faiz oranlarındaki seyir, küresel finansal koşulları etkileyerek Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerin para politikaları üzerinde dolaylı baskı oluşturabilir. ABD'de mortgage faizlerinin yüksek seyretmesi, Fed'in sıkı para politikasını sürdüreceği beklentisini güçlendirerek küresel risk iştahını azaltabilir. Bu durum, Türkiye'ye yönelik portföy akımlarını ve TL üzerindeki baskıyı etkileyebilir. Ayrıca, ABD'deki konut arz sorunu inşaat malzemeleri talebini sınırlayarak Türk inşaat malzemeleri ihracatçıları için olumsuz bir etki yaratabilir. Ancak New York'tan kaçış olmadığı yönündeki değerlendirme, küresel kentlerin cazibesini koruduğunu gösterirken, Türkiye'nin büyük şehirlerindeki konut piyasası için doğrudan bir çıkarım sunmuyor.
