ABD'de konut kredisi (mortgage) faiz oranları, yılın en yüksek seviyesine ulaşarak potansiyel ev alıcılarını zorluyor. Mortgage devi Freddie Mac'ın verilerine göre, 30 yıl vadeli sabit faizli mortgage ortalaması bu hafta %7,22'ye yükseldi. Bu oran, Nisan 2024'ten bu yana en yüksek seviye olarak kaydedildi. Faizlerdeki bu artış, ABD Merkez Bankası'nın (Fed) enflasyonla mücadele kapsamında faiz oranlarını yüksek tutacağı beklentileriyle yakından ilişkili. Uzmanlar, faizlerin önümüzdeki aylarda da bu seviyelerde seyredebileceğini ve belki de daha da yükselebileceğini öngörüyor.
Faiz artışının arka planı ve piyasa etkileri
Mortgage faizlerindeki bu yükseliş, konut satın almayı önemli ölçüde zorlaştırıyor. Örneğin, 400.000 dolarlık bir ev için %7,22 faiz oranıyla 30 yıl vadeli kredi çekildiğinde aylık ödeme, bir yıl öncesine göre yaklaşık 100 dolar daha fazla. Bu durum, özellikle ilk kez ev alacaklar başta olmak üzere talebi düşürüyor. Ulusal Emlakçılar Birliği verilerine göre, mevcut konut satışları son bir yılda %4,1 gerileyerek yıllık bazda 3,89 milyona düştü. Konut sahipleri ise düşük faizli kredilerini bozmak istemediği için satışa çıkmaya çekiniyor, bu da arzı daraltıyor.
Fed'in politika faizini %5,25-%5,50 aralığında tutması ve enflasyonun %2 hedefinin üzerinde seyretmesi, mortgage faizlerinin düşmesini engelliyor. Fed Başkanı Jerome Powell, faiz indirimlerine başlamadan önce enflasyonun kalıcı olarak düştüğüne dair daha fazla kanıt görmek istediklerini belirtti. Piyasalar, eylül ayında olası bir faiz indirimini fiyatlarken, bu indirimin mortgage faizlerine hemen yansımayacağı belirtiliyor. Çünkü mortgage faizleri, 10 yıllık Hazine tahvili getirilerinden etkileniyor ve bu getiriler de Fed'in sıkı duruşu nedeniyle yüksek seyrediyor.
Bölgesel ve küresel boyut
ABD'deki bu gelişme, küresel konut piyasaları üzerinde de dalga etkisi yaratıyor. ABD mortgage piyasası, dünyanın en büyük ve en likit ipotek piyasalarından biri olduğu için faiz oranlarındaki değişimler, diğer ülkelerdeki konut finansmanı maliyetlerini de etkiliyor. Özellikle gelişmekte olan ekonomilerde, ABD'deki yüksek faizler, sermaye çıkışlarına ve yerel para birimlerinin değer kaybetmesine neden olabilir. Bu da o ülkelerdeki mortgage faizlerinin yükselmesine yol açabilir.
Avrupa'da ise Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) faiz indirimlerine başlamasına rağmen, konut kredisi faizleri hâlâ görece yüksek seyrediyor. Küresel enflasyon baskıları ve merkez bankalarının şahin politikaları, konut piyasalarını baskılamaya devam ediyor. Uluslararası Para Fonu (IMF), küresel konut fiyatlarının büyük şehirlerde aşırı değerlenmiş olabileceği konusunda uyarıyor. Bu tablo, dünya genelinde konuta erişim sorununu derinleştiriyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Bu gelişmenin Türkiye'ye doğrudan bir yansıması olmasa da, küresel finansal koşullar dolayısıyla dolaylı etkileri bulunuyor. ABD'de faizlerin yüksek seyri, gelişmekte olan ülkelerden sermaye çıkışını tetikleyerek Türk lirası üzerinde baskı yaratabilir. Bu da Türkiye'de zaten yüksek olan enflasyonla mücadeleyi zorlaştırabilir. Türkiye'de konut kredisi faizleri, TCMB'nin yüksek politika faizleri nedeniyle zaten %40'ın üzerinde seyrediyor. Dolayısıyla ABD'deki gelişmeler, Türkiye'deki konut piyasası dinamiklerini doğrudan değil, makroekonomik istikrar üzerinden etkiliyor. Türkiye'nin, küresel faiz patikasını yakından takip etmesi ve ekonomik politikalarını bu çerçevede şekillendirmesi büyük önem taşıyor.
