İngiltere'de hükümetin kira sözleşmesi (leasehold) sistemini kaldırma taahhüdü, gayrimenkul sektöründe büyük yankı uyandırdı. Ancak uzmanlar, bu vaadin hayata geçirilmesinin göründüğünden çok daha karmaşık olduğunu belirtiyor. Başbakan Rishi Sunak liderliğindeki Muhafazakar Parti hükümeti, 2024 genel seçimleri öncesinde seçmenlere hitap etmek amacıyla leasehold sistemini sona erdirme sözü vermişti. Fakat hukuki ve mali engeller, bu reformun yıllar sürebileceğini gösteriyor.
Mevcut sistem ve eleştiriler
Leasehold sistemi, Birleşik Krallık'ta yaygın olarak kullanılan bir mülkiyet modelidir. Bu sistemde kiracı (leaseholder) bir mülkü belirli bir süreliğine kiralarken, arazi sahibi (freeholder) arazinin mülkiyetini elinde tutar. Kiracılar genellikle yıllık arazi kirası (ground rent) öder ve bakım masraflarına katkıda bulunur. Eleştirmenler, bu sistemin kiracıları keyfi ücret artışlarına ve yüksek bakım maliyetlerine karşı savunmasız bıraktığını söylüyor.
İngiltere'de yaklaşık 4,6 milyon konutun leasehold kapsamında olduğu tahmin ediliyor. Hükümet, hak sahiplerini korumak için 2022'de Leasehold Reform (Ground Rent) Act'ini kabul etti, ancak bu yasa yalnızca yeni sözleşmelerdeki arazi kirasını sıfırlamayı hedefliyor. Eski sözleşmeler için henüz bir düzenleme yapılmadı. Hukukçular, mevcut leasehold sahiplerinin belirsizlikle karşı karşıya olduğunu vurguluyor.
Reformun önündeki engeller
Leasehold sistemini tamamen kaldırmak, mülkiyet hukukunda köklü bir değişiklik gerektiriyor. Uzmanlar, birçok kiracının mülklerini satarken veya ipotek alırken sorun yaşayabileceği uyarısında bulunuyor. Alternatif olarak önerilen "commonhold" sistemi, mülk sahiplerine arazide ortak mülkiyet hakkı tanıyor ancak bu model İngiltere'de yaygınlaşmış değil. Gayrimenkul avukatı Sarah Thomas, "Commonhold sistemi teoride basit görünse de pratikte apartman binalarında uygulanması zor. Finansal kurumlar da bu modele henüz hazır değil" dedi.
Bir diğer engel ise ekonomik boyut. Leashold sisteminin kaldırılması, milyarlarca sterlinlik bir varlık sınıfının yeniden yapılandırılması anlamına geliyor. Arazi sahipleri ve yatırımcılar, gelir kaybına karşı çıkarken, kiracılar da ellerindeki hakkın değer kaybetmesinden endişe ediyor. Hükümetin bu karmaşık denklemi çözmek için bir danışma süreci başlatması bekleniyor, ancak yasal değişikliklerin en erken 2026'da tamamlanabileceği tahmin ediliyor.
Küresel boyut
İngiltere'deki leasehold reformu, diğer ülkelerde de benzer tartışmaları tetikleyebilir. Avustralya, Kanada ve ABD'nin bazı eyaletlerinde de benzer mülkiyet modelleri mevcut. Uluslararası hukuk firması Eversheds Sutherland'in ortaklarından John Bateson, "İngiltere'nin atacağı adımlar, küresel gayrimenkul piyasasında bir emsal teşkil edebilir. Özellikle İngiliz hukukundan etkilenen ülkeler bu reformu yakından izliyor" dedi. Ancak her ülkenin hukuki altyapısı ve piyasa dinamikleri farklı olduğu için doğrudan bir kopyalama beklenmiyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
İngiltere'nin leasehold reformu, Türkiye'deki kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm tartışmalarına ışık tutabilir. Türkiye'de özellikle büyük şehirlerde yaygın olan hasılat paylaşımlı veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, benzer şekilde mülk sahipleri ile yükleniciler arasında anlaşmazlıklara yol açıyor. İngiltere'deki reform süreci, Türk hukukçularına ve politika yapıcılara, mülkiyet haklarının daha adil bir şekilde düzenlenmesi konusunda önemli dersler sunabilir. Ayrıca, küresel gayrimenkul yatırımcılarının Türkiye'deki yatırım kararlarını etkileyebilecek bu tür reformlar, uzun vadede Türk emlak piyasasının uluslararası standartlara uyumunu hızlandırabilir.
