İngiltere'de hükümet, konut piyasasında alıcıların son anda daha yüksek teklifle devre dışı bırakılması olarak bilinen "gazumping" uygulamasını sona erdirmek için satış sözleşmelerinin daha erken aşamada bağlayıcı hale getirilmesini planlıyor. Çevre, Gıda ve Köy İşleri Bakanlığı (Defra) tarafından yürütülen çalışmada, satıcıların mülk hakkında tapu kaydı, enerji performans belgesi ve yerel yönetim araştırması gibi temel bilgileri ilan aşamasında sunması zorunlu kılınacak. Değişikliklerin, her yıl 300 bin konut satışının gecikmesine veya iptaline neden olan süreçteki belirsizliği azaltması hedefleniyor.
Yeni düzenlemenin arka planı ve detayları
Mevcut sistemde İngiltere'de bir ev satışı sözlü anlaşmayla başlıyor ancak sözleşme imzalanana kadar her iki taraf da anlaşmadan çekilebiliyor. Bu durum, alıcıların yasal masraflar ve anlaşma ücretleri gibi harcamalar yapmasına rağmen satıcının daha yüksek teklif alması halinde mağdur olmasına yol açıyor. Özellikle son iki yılda artan konut fiyatları ve yüksek talep, gazumping vakalarını yüzde 40 oranında artırdı. Tüketici dernekleri, alıcıların ortalama 2.000 sterline varan kayıplar yaşadığını belirtiyor.
Hükümetin önerdiği modelde, satıcı ve alıcı arasında "anlaşma mektubu" (memorandum of sale) imzalanmasının ardından belirlenen bir süre içinde bağlayıcı sözleşmeye geçilmesi planlanıyor. Ayrıca, satıcıların mülkü ilana koyarken bir dizi belgeyi (tapu, ipotek durumu, tadilat izinleri, suç oranı raporu gibi) sağlaması zorunlu hale getirilecek. Böylece alıcılar, teklif vermeden önce tüm bilgilere erişmiş olacak ve sonradan ortaya çıkan sorunlar nedeniyle satışın iptali riski azalacak. Tüketici hakları örgütü Which?, düzenlemenin İskoçya'da uygulanan modele benzediğini, burada bağlayıcı sözleşme sürecinin başarıyla işlediğini vurguluyor.
Bölgesel ve küresel boyut
İngiltere konut piyasasındaki bu reform, benzer sorunlar yaşayan diğer ülkeler için de örnek teşkil edebilir. ABD'de "gazumping"e karşı bazı eyaletlerde satıcının sözleşme öncesi yükümlülükleri bulunurken, Avrupa'da Almanya ve İsviçre gibi ülkelerde satış süreci doğrudan noter onayı ile bağlayıcı hale geliyor. İngiltere'nin adımı, özellikle pandemi sonrası artan konut talebi ve enflasyonist baskı altında alıcı korumasını güçlendirme eğiliminin bir parçası. Küresel emlak piyasasında, Mortgage Bankaları Birliği verilerine göre 2023'te %18 artan konut kredisi faizleri, alıcıların pazarlık gücünü zayıflatırken, satıcı lehine oluşan dengesizlikler düzenleyici müdahaleyi zorunlu kılıyor. İngiltere'nin bu hamlesi, diğer ülkelerde de benzer yasama çalışmalarını tetikleyebilir.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Türkiye'de konut satış süreci tapu devriyle birlikte bağlayıcı hale gelirken, "gazumping" benzeri durumlar daha çok gayrimenkul yatırım fonları ve inşaat firmalarının ön satışlarda fiyat artırması şeklinde görülüyor. İngiltere'deki reform, Türkiye'de özellikle TOKİ ve müteahhitlerin vadeli satışlarında alıcı mağduriyetini önlemek için model olarak incelenebilir. Ayrıca, yabancı yatırımcıların İngiltere pazarına güvenini artıracak bu düzenleme, Türk yatırımcıların da Londra ve çevresinde gayrimenkul alırken daha korunaklı bir sürece sahip olmasını sağlayabilir. Küresel likidite koşullarının değiştiği bir dönemde, konut piyasasında şeffaflık ve hukuki güvence, tüm ekonomiler için kritik önem taşıyor.
