ABD'de bazı eyaletlerde uygulanan gizli konut satışı uygulaması, emlak vergilerinin adil dağıtılmamasına neden oluyor. Uzmanlar, bu durumun bilgiye sahip olanlarla olmayanlar arasında ciddi bir asimetri yarattığını ve özellikle düşük gelirli ev sahiplerinin mağdur olduğunu belirtiyor. “Açıklama yapmayan eyaletlerdeki özel satışlar, bilgi sahibi olanlarla karanlıkta kalanlar arasında önemli bir asimetri yaratıyor” diyen emlak uzmanları, bu sistemin vergi adaletini zedelediğini ifade ediyor.
Gelişmenin arka planı
ABD'de 13 eyalet, gayrimenkul satış fiyatlarının kamuya açıklanmasını zorunlu kılmıyor. Bu eyaletlerde ev alım satım işlemleri, tarafların anlaşması halinde gizli kalabiliyor. Bu durum, emlak vergilerinin belirlenmesinde kullanılan verilerin eksik ve yanıltıcı olmasına yol açıyor. Vergi değerlendiricileri, satış fiyatlarını bilmedikleri için genellikle geçmiş verilere veya tahminlere dayanarak değerleme yapmak zorunda kalıyor.
Texas, Utah ve Wyoming gibi eyaletlerde, ev sahipleri satış fiyatını gizli tutarak daha yüksek fiyattan satış yapabiliyor. Ancak bu durum, aynı bölgede yaşayan ve satış yapmayan diğer ev sahiplerinin vergi yükünü artırıyor. Zira vergi değerlendiricileri, bulabildikleri az sayıdaki satış verisini kullanarak tüm bölge için ortalama bir değer belirliyor. Bu da, düşük fiyattan satılan evlerin bile yüksek vergilendirilmesine neden olabiliyor.
Bölgesel veya küresel boyut
Bu uygulamanın yarattığı adaletsizlik, sadece ABD ile sınırlı kalmıyor. Küresel ölçekte, gayrimenkul piyasalarında şeffaflık, vergi adaleti ve piyasa verimliliği açısından kritik öneme sahip. Dünya Bankası ve IMF gibi kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki emlak piyasalarının düzenlenmesinde şeffaflık ilkesini vurguluyor. Özellikle vergi kaçakçılığı ve kara para aklama ile mücadelede, gayrimenkul satışlarının kayıt altına alınması ve kamuya açıklanması büyük önem taşıyor.
Avrupa Birliği ülkelerinde ise genellikle satış fiyatları kamuya açıklanıyor. Ancak bazı ülkelerde, özellikle lüks gayrimenkul segmentinde, gizlilik talepleri nedeniyle benzer sorunlar yaşanabiliyor. Türkiye'de ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satış bedellerini kayıt altına alıyor ancak bu bilgiler herkesin erişimine açık değil. Gayrimenkul değerleme uzmanları, piyasa verilerine erişimdeki kısıtlamaların, değerleme hatalarına ve vergi kayıplarına yol açtığını belirtiyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD'deki bu uygulamanın Türkiye'ye doğrudan bir yansıması olmasa da, emlak piyasasında şeffaflığın önemini bir kez daha gözler önüne seriyor. Türkiye'de de benzer şekilde, tapu işlemlerinde gerçek satış bedeli yerine düşük beyan edilen değerler, emlak vergisi kaybına neden oluyor. Bu durum, özellikle büyükşehirlerde konut fiyatlarının hızla arttığı bir dönemde, vergi adaletini zedeliyor. Ayrıca, gayrimenkul sektöründe şeffaflık eksikliği, yabancı yatırımcıların güvenini olumsuz etkileyebilir. Türkiye'nin, emlak piyasasında uluslararası standartlara uyum sağlaması ve veri paylaşımını artırması, hem vergi gelirlerini artıracak hem de piyasa güvenini tesis edecektir.
