ABD'de 30 yıllık mortgage faizleri bu hafta ortalama yüzde 7,4'e çıkarak Kasım 2023'ten bu yana ilk kez bu seviyeye ulaştı. Freddie Mac'in Perşembe günü açıkladığı verilere göre faiz, geçen haftaki yüzde 7,28'den 12 baz puan artış gösterdi. Bu yükseliş, konut alıcıları için borçlanma maliyetlerini daha da artırarak konut piyasasındaki hareketliliği sınırlayabilir.
Faiz Artışının Arka Planı
Mortgage faizlerindeki yükseliş, büyük ölçüde 10 yıllık Hazine tahvili getirilerindeki dalgalanmalara bağlı. Son haftalarda açıklanan güçlü ekonomik veriler ve enflasyonun beklenenden yavaş düşmesi, Federal Reserve'in (Fed) faiz indirimlerini erteleyebileceği beklentisini güçlendirdi. Fed'in politika faizini uzun süre yüksek tutacağı sinyali, tahvil getirilerini yukarı çekerek mortgage faizlerine de yansıdı.
Freddie Mac Baş Ekonomisti Sam Khater, konuya ilişkin yaptığı açıklamada, "Faiz oranlarındaki bu artış, enflasyonun inatçı seyretmesi ve ekonomik büyümenin güçlü kalmasıyla ilgili" dedi. Khater, "Potansiyel alıcılar, faizlerin düşeceği yönündeki beklentilerini şimdilik askıya almak zorunda kalabilir" diye ekledi.
Mortgage faizleri, Fed'in faiz kararlarından doğrudan etkilenmese de, merkez bankasının politikaları tahvil piyasası üzerinden dolaylı olarak belirleyici oluyor. Fed, enflasyonu yüzde 2 hedefine çekmek için 2022'den bu yana faiz oranlarını agresif şekilde artırmıştı. Piyasalar, ilk faiz indiriminin 2024'ün sonlarına doğru olabileceğini fiyatlıyor.
Konut Piyasası ve Tüketici Üzerindeki Etkiler
Yüksek mortgage faizleri, konut alım gücünü azaltarak potansiyel alıcıları zorluyor. Konut fiyatları da son yıllarda hızlı artış göstermişti; şimdi yüksek faizle birleşince aylık ödemeler önemli ölçüde yükseldi. Örneğin, 400 bin dolarlık bir konut kredisi için aylık ödeme, yüzde 7,4 faizle yaklaşık 2 bin 770 doları buluyor. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre önemli bir artış anlamına geliyor.
Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) verilerine göre, mevcut konut satışları son aylarda düşüş eğiliminde. Yüksek faizler, hem alıcıları hem de satıcıları olumsuz etkiliyor; satıcılar ellerindeki düşük faizli kredileri bırakmak istemezken, alıcılar yüksek maliyetlerle karşı karşıya. Bu durum, konut arzını kısıtlayarak fiyatları da yukarı itiyor.
Öte yandan, inşaat sektörü de yavaşlıyor. Yeni konut başlangıçları, yüksek faiz ortamında geriledi. Ancak bazı uzmanlar, mevcut konut stokunun yetersizliğinin yeni inşaatları teşvik edebileceğini belirtiyor. Yine de faizlerin seyri, sektörün toparlanması için kritik önemde.
Küresel ve Bölgesel Boyut
ABD'deki mortgage faizleri, küresel finans piyasalarını da etkiliyor. Yüksek faizler, doların güçlenmesine ve gelişmekte olan ülkelere sermaye akışının yavaşlamasına neden olabilir. Özellikle Türkiye gibi yüksek dış borçlanma ihtiyacı olan ülkeler için ABD faizleri önemli bir gösterge. ABD'de faizlerin yüksek kalması, küresel risk iştahını azaltarak gelişmekte olan piyasalardan çıkışları hızlandırabilir.
Ayrıca, Avrupa ve Asya'daki merkez bankaları da Fed'in politikalarını yakından izliyor. Fed'in faiz indirimini geciktirmesi, diğer merkez bankalarının da benzer adımlar atmasına yol açabilir. Bu durum, küresel ekonomik büyümeyi yavaşlatabilir.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD'de mortgage faizlerinin yükselmesi, doğrudan Türkiye'yi etkileyen bir gelişme olmasa da küresel finans koşulları üzerinden dolaylı etkileri var. Fed'in faiz indirimlerini ertelemesi, doların güçlü kalmasına ve gelişmekte olan ülkelere sermaye akışının yavaşlamasına neden olabilir. Bu ortamda Türkiye'nin dış borçlanma maliyetleri artabilir ve TL üzerinde baskı oluşabilir. Ayrıca, küresel risk iştahının azalması, Borsa İstanbul ve tahvil piyasalarında dalgalanmalara yol açabilir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın faiz politikası da Fed'in adımlarından etkilenebilir; zira yüksek ABD faizleri, TL'de değer kaybı baskısını artırarak enflasyonla mücadeleyi zorlaştırabilir. Bu nedenle, ABD'deki mortgage faiz hareketleri, Türkiye'nin makroekonomik istikrarı için yakından takip edilmesi gereken bir gösterge.
