ABD'de konut piyasasında dikkat çeken bir tablo ortaya çıktı: Bazı Güneş Kuşağı eyaletlerinde ev sahiplerinin beşte biri, mülklerini satın aldıkları fiyatın altında listelemek zorunda kalıyor. Bu durum, son yıllarda hızla yükselen konut fiyatlarının ardından yaşanan düzeltmenin boyutunu gözler önüne seriyor. Özellikle pandemi döneminde aşırı değerlenen ve ardından faiz oranlarındaki artışla birlikte talebin kesildiği bölgelerde, satıcılar ciddi zararla karşı karşıya. İşte satıcıların en çok zararına satış yaptığı 10 konut piyasası ve bu eğilimin arkasındaki dinamikler.
Gelişmenin Arka Planı: Faiz Artışı ve Talep Daralması
ABD Merkez Bankası'nın (Fed) enflasyonla mücadele için faiz oranlarını keskin biçimde artırması, mortgage maliyetlerini önemli ölçüde yükseltti. 2020 ve 2021'de yüzde 3'ün altına kadar inen 30 yıllık sabit faizli mortgage oranları, 2023'te yüzde 6-7 bandına çıktı. Bu durum, özellikle pandemi döneminde göç alan ve konut fiyatlarının hızla yükseldiği Arizona, Florida, Nevada ve Teksas gibi Güneş Kuşağı eyaletlerinde talebi ciddi şekilde düşürdü.
Konut fiyatları, salgının ilk yıllarında uzaktan çalışma imkânı olan profesyonellerin göçü ve arsa arzının kısıtlı olması nedeniyle rekor seviyelere tırmandı. Ancak faiz oranları yükselince alıcılar piyasadan çekildi; evler aylarca vitrinde kaldı. Satıcılar, ellerindeki mülkü elden çıkarabilmek için fiyat kırmak zorunda kaldı. Son verilere göre, örneğin Teksas'ın Austin kentinde her beş satıcıdan biri, evini satın aldığı fiyatın altında listeliyor.
Bölgesel ve Küresel Boyut: Konut Krizinin Yansımaları
Zararına satışların arttığı bölgeler, pandemi döneminde en hızlı değerlenen ve şimdi en sert düşüşü yaşayan bölgeler. Bunlar arasında Austin, Phoenix, Las Vegas, Tampa ve Orlando gibi şehirler öne çıkıyor. Bu şehirlerde konut fiyatları zirveden ortalama yüzde 15-20 gerilemiş durumda. Satıcıların bir kısmı, iş durumu değişikliği ya da boşanan eşlerin mülkü paylaşma ihtiyacı gibi nedenlerle satmak zorunda kalıyor; diğerleri ise yatırım amaçlı aldıkları evleri kira geliri düşünce elden çıkarmayı tercih ediyor.
Bu gelişme yalnızca ABD'ye özgü değil. Küresel ölçekte, merkez bankalarının faiz artırımları birçok ülkede konut piyasalarını soğuttu. Örneğin Almanya, Kanada ve Avustralya'da da benzer düzeltmeler yaşanıyor. Ancak ABD'deki tablo, mortgage piyasasının yapısı nedeniyle daha belirgin. Uzmanlar, bu eğilimin önümüzdeki aylarda da sürebileceğini, zira faiz oranlarının kısa vadede düşmesinin beklenmediğini belirtiyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
Bu gelişme, Türkiye açısından doğrudan bir etki yaratmasa da küresel konut piyasasındaki yavaşlamanın önemli bir göstergesi. Türkiye'de konut fiyatları son yıllarda yüksek enflasyon ve döviz kuru hareketleri nedeniyle hızla arttı; ancak bu artış, ABD'deki gibi faiz kaynaklı bir talep daralmasından çok maliyet enflasyonundan besleniyor. Yine de küresel faiz oranlarındaki yüksek seviye, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışını sınırlayabilir ve Türkiye'deki mortgage maliyetlerini dolaylı olarak etkileyebilir. Türkiye'de konut sektörü, arz-talep dengesizliği ve yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle farklı bir dinamik izliyor; ancak küresel ekonomik yavaşlama, Türk inşaat ve emlak sektörü için risk unsuru olarak izlenmeli.
