ABD'de ikinci el konut fiyatları tarihin en yüksek seviyesine ulaşırken, inşaat şirketleri ellerinde kalan yeni evleri satabilmek için fiyatları keskin biçimde düşürüyor. Mevcut evlerin ortalama fiyatı nisan ayında 419 bin 300 dolara çıkarak yeni bir rekora imza attı. Ancak aynı dönemde, müteahhitler stokları eritmek ve nakit akışını hızlandırmak amacıyla bazı metropol bölgelerinde yeni ev fiyatlarında yüzde 10'a varan indirimler uyguluyor. Emlak veri şirketi Zonda'nın analizine göre, inşaatçıların en agresif fiyat indirimlerine gittiği 10 büyük şehir sıralamasında başı çeken Austin, Teksas'ta yeni evlerin ortalama indirim oranı yüzde 10,4'e ulaştı. İşte ev alıcıları için fırsatlar sunan bu bölgeler ve arkasındaki nedenler.
İnşaatçılar Neden Fiyat Kırıyor?
ABD merkez bankası Fed'in faiz oranlarını artırmasıyla mortgage kredilerinin maliyeti son 20 yılın en yüksek seviyesine çıktı. 30 yıl vadeli konut kredisi faizi ortalama yüzde 7'nin üzerinde seyrediyor. Bu durum, potansiyel alıcıları piyasadan uzaklaştırırken, inşaat şirketleri de ellerinde bekleyen stokları eritmek zorunda kalıyor. Mevcut ev sahipleri ise düşük faizli kredilerini kaybetmek istemedikleri için satışa çıkmıyor, bu da ikinci el piyasasında arzı kısıtlıyor ve fiyatları yukarı itiyor. Sonuçta, yeni evler görece daha yüksek stoklarla karşı karşıya kalıyor. Zonda verilerine göre, sadece nisan ayında inşaatçıların üçte birinden fazlası fiyat indirimlerine başvurdu. İndirimler genellikle peşinat desteği, faiz oranı buydown (düşürme) veya doğrudan fiyat kesintisi şeklinde uygulanıyor.
En büyük indirimlerin yapıldığı ilk beş bölge ise şöyle: Austin (yüzde 10,4), Phoenix, Arizona (yüzde 8,6), Salt Lake City, Utah (yüzde 8,4), Tampa, Florida (yüzde 7,9) ve Denver, Colorado (yüzde 7,1). Bu şehirlerin ortak özelliği, pandemi döneminde hızla büyüyen ve inşaat patlaması yaşayan yerler olması. Şimdi talep yavaşlayınca, arz fazlası oluştu ve fiyatlar aşağı geldi. Örneğin Austin'de 2022'de yüzde 40'a varan yıllık fiyat artışları yaşanmıştı; şimdi aynı bölgede indirimler rekor kırıyor.
Bölgesel Farklılıklar ve Alıcılar İçin Fırsatlar
İndirimler sadece Güney ve Batı eyaletlerinde yoğunlaşmıyor. Listede ayrıca Nashville, Tennessee (yüzde 6,9), Raleigh, Kuzey Karolina (yüzde 6,6), Sacramento, Kaliforniya (yüzde 6,4), Atlanta, Georgia (yüzde 6,1) ve San Antonio, Teksas (yüzde 5,8) yer alıyor. Bu bölgelerin bazıları, iş gücü göçü ve düşük vergi avantajlarıyla popüler olsa da, yüksek inşaat maliyetleri ve artan faizler talebi baskılıyor. Öte yandan, Kuzeydoğu ve Ortabatı bölgelerinde stoklar daha düşük olduğu için indirim oranları daha sınırlı kalıyor. Örneğin New York ve Chicago gibi şehirlerde yeni ev indirimleri yüzde 2-3 seviyesinde.
Uzmanlar, bu durumun ilk kez ev alacaklar için bir fırsat oluşturduğunu belirtiyor. Ancak düşük fiyatların sürdürülebilir olup olmayacağı, faiz oranlarının seyrine bağlı. Eğer Fed yılın ikinci yarısında faiz indirimine giderse, mortgage maliyetleri düşebilir ve talep yeniden canlanabilir. O zaman indirimlerin yerini yeniden fiyat artışları alabilir.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD konut piyasasındaki bu gelişme, Türkiye ekonomisi için dolaylı ancak önemli sinyaller taşıyor. Fed'in faiz politikalarına bağlı olarak küresel sermaye akışları yön değiştirebilir. ABD'de emlak fiyatlarının düşmesi, küresel enflasyon baskısını hafifletirken, gelişmekte olan ülkelerden sermaye çıkışını hızlandırabilir. Türkiye'de yüksek enflasyon ve konut fiyatları artışı sürerken, ABD'deki fiyat düşüşleri, inşaat maliyetlerinde küresel bir yavaşlamaya işaret edebilir. Ayrıca, Türk müteahhitlerinin ABD'deki projeleri varsa, bu indirim trendi onların karlılığını etkileyebilir. Küresel likidite koşullarındaki değişim, Türkiye'nin dış finansman ihtiyacı açısından da yakından takip edilmeli.
