ABD'de konut piyasasında satıcılar zor günler geçiriyor. Miami'den Seattle'a kadar birçok büyük şehirde evler, alıcı bulmak için haftalarca hatta aylarca piyasada kalıyor. Emlak veri analizi şirketi Zillow'un son raporuna göre, Ekim 2023 itibarıyla ülke genelinde konutların ortalama satış süresi geçen yıla göre yüzde 20 artarak 34 güne yükseldi. Ancak bazı metropoller bu ortalamanın çok üzerinde bir durağanlık yaşıyor.
En yavaş piyasalar hangileri?
Zillow'un verilerine göre, konutların en uzun süre piyasada kaldığı şehirlerin başında Miami geliyor. Florida'nın gözde kenti, pandemi sonrası yaşanan göç dalgasıyla fiyatların hızla yükseldiği bir dönem geçirmişti. Ancak şimdi yüksek faiz oranları ve sigorta maliyetlerindeki artış, alıcıları caydırıyor. Miami'de bir ev ortalama 48 gün piyasada kalıyor; bu süre geçen yıla göre yüzde 30 daha uzun. İkinci sırada Teksas'ın Austin kenti yer alıyor. Teknoloji sektörünün yavaşlaması ve yeni konut arzının artmasıyla Austin'de satış süresi 45 güne çıkmış durumda. Üçüncülük ise 42 günle Seattle'ın. Amazon ve Microsoft gibi devlerin etkisiyle uzun süredir yüksek talep gören Seattle, artan yaşam maliyeti ve işten çıkarmalar nedeniyle alıcı kaybediyor.
Faizler ve enflasyon piyasayı nasıl etkiliyor?
ABD Merkez Bankası'nın (Fed) enflasyonla mücadele için faiz oranlarını yükseltmesi, mortgage kredilerinin maliyetini son 20 yılın en yüksek seviyesine çıkardı. 30 yıl vadeli sabit faizli mortgage oranı yüzde 7,8'e ulaşırken, potansiyel alıcıların büyük kısmı krediye erişemiyor. Bu durum, özellikle pahalı şehirlerde talebi daraltıyor. Öte yandan, ev sahipleri düşük faizle aldıkları kredileri bırakmak istemedikleri için satışa çıkmıyor. Sonuçta piyasada arz daralırken talep de zayıflıyor. Emlak danışmanlık firması Redfin'in analisti Daryl Fairweather, 'Satıcılar beklentilerini düşürmek zorunda kalıyor. Fiyat indirimi yapmayan evler piyasada haftalarca kalıyor' diyor.
Bölgesel farklılıklar ve yeni trendler
Güney eyaletleri pandemi döneminde büyük bir göç almıştı. Ancak şimdi bu bölgelerde satış süreleri hızla uzuyor. Jacksonville, Tampa, Phoenix ve Nashville gibi şehirler de ilk 10'da yer alıyor. Buna karşılık, Kuzeydoğu'da Boston ve New York gibi şehirlerde konutlar nispeten daha hızlı satılıyor; çünkü bu bölgelerde arz kısıtlı ve talep daha istikrarlı. Ortabatı'da ise daha uygun fiyatlı konutlar satıcılara avantaj sağlıyor. Uzmanlar, 2024'ün ikinci yarısında faizlerin düşmesiyle piyasada bir canlanma bekliyor. Ancak şimdilik satıcılar için zorlu bir dönem devam ediyor.
Türkiye Açısından Değerlendirme
ABD konut piyasasındaki yavaşlama, küresel emlak trendlerine yansıyarak Türkiye'deki gayrimenkul sektörünü dolaylı etkileyebilir. Yüksek ABD faizleri, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışını azaltarak Türk lirası üzerinde baskı yaratıyor. Ayrıca Fed'in faiz politikaları, TCMB'nin para politikası manevra alanını daraltıyor. Türkiye'de konut fiyatları son yıllarda enflasyonun gerisinde kalırken, ABD'deki durgunluk yabancı yatırımcıların Türkiye'ye ilgisini artırabilir. Ancak bu durum aynı zamanda iç talebi de etkileyebilir. Türkiye'nin ihracat pazarlarındaki olası bir daralma, konut sektörü üzerinde ek risk oluşturabilir.
